Como se calcula el valor de reemplazamiento de un edificio. Ejemplo

  Por

El valor de reemplazamiento de un edificio

lo necesitamos conocer cuando
queremos establecer el valor de un edificio, por ejemplo, para una promoción en
rehabilitación, podemos utilizar el método de costes que utiliza el el valor de reemplazamiento bruto, por
medio de la estimación de los costes y
gastos que son NECESARIOS, para construir un inmueble de similares
características. A este valor se le descuenta la depreciación del edificio
debido a su antigüedad, para obtener el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN).

El método tiene el inconveniente que hay que
conocer la estimación de todos los
costes y gastos del edificio
incluido el valor del terreno

 


Veamos un
ejemplo numérico

 Se trata de calcular el valor de
un edificio sito en una calle del municipio de Madrid, que el promotor
inmobiliario tiene como objetivo adquirir al dueño del mismo, por un
precio total una vez desocupado de 2.000.000 €, que el promotor estima
coincidente con su valor de mercado de solares, ya que tiene datos de
transacciones realizadas en inmuebles de similares características, que
adquiere con la finalidad de realizar una rehabilitación integral. Actualmente
el edificio está totalmente ocupado, siendo sus rentas anuales netas de
120.000 €. 

El edificio tiene un uso residencial de viviendas en su totalidad, tiene una antigüedad de 30 años y contiene 24
viviendas todas iguales con una plaza de garaje en el sótano y un trastero
vinculados a cada vivienda. La planta baja está ocupada exclusivamente por el
portal y el resto es diáfano.

Las calidades se pueden ver en el
edificio que tiene un nivel medio alto con arreglo a su entorno que podemos
considerar céntrico y en un barrio totalmente consolidado de la ciudad con
medios de trasporte adecuados (metro, autobuses) de conservación bueno de novel
alto,

El edificio tiene una superficie
construida con zonas comunes sobre rasante de 3.600 m2 y una
superficie bajo rasante de 560
m2 para garajes y 240 para trasteros construidos con
zonas comunes zonas comunes bajo rasante, en sus planos 

El promotor tiene la intención de
obtener 36 viviendas, con sus plazas de garaje y trasteros manteniendo
la edificabilidad y que envolvente exterior no varíe.

Se pide:

Determinar el Valor de
reemplazamiento NETO del edificio

 

A)          
Cuestiones Previas

 1. En primer lugar el tasador podría
incluir el principio de valoración del mayor y mejor uso y, como es un edificio
susceptible de ser arrendado ya que por su ubicación tiene indudablemente
un mercado potencial de alquiler, pero se
obvia esta alternativa, que será objeto de un futuro CPI, dedicado a Valorar
los Edificios en Alquiler y centrémonos en el cálculo del VRB que es lo que
nos piden en el enunciado.

 

2.- El valor del solar en el
que está enclavado el edificio a valorar se obtiene aplicando el Método de
Valoración por Comparación, ya que el promotor dispone de numerosos datos
fiables de mercado de transacciones similares de solares en dicho barrio que es
muy dinámico desde el punto de vista de la actividad inmobiliaria. Con toda esa
información, que en su momento se la puede ofrecer al tasador si este no la
tiene o no la posee con los mismos datos, estima
que el valor de repercusión sobre rasante puede estar en los 600 euros/m
construido.

 

3.- El coste de ejecución
material de la obra de edificación de un edificio de similares calidades,
una vez descontados los mueble y electrodomésticos de cocina y las mamparas del
cuarto de baño que son los dos elementos que con toda probabilidad el tasador
descontara, la podemos centra en una repercusión
de 750 euros/m2 construido para lo construido sobre rasante y de 300 euros/m2
para lo construido bajo rasante.

 

B)          
CALCULO DE VALOR REEMPLAZAMIENTO BRUTO VRB

 Utilizaremos en este ejemplo el Software de Análisis de Viabilidad de
Promociones, Gestinmo

1.-PRESUPUESTO
DE GASTOS

 

    A.-Presupuesto Total del Solar

A1.-Precio
Adquisición del Solar

2.160.000

A2/3.-Impuestos
T.P. y A.J.D.

129.600

A4.-Notaria
y Registro

1.588

A5a7.-Estud.
geotécnico, topográfico y otros gastos

0

A8.-Honorarios
API en Adquisicion  Solar

0

 

     B.-Presupuesto Total de Obra

B1/5.-Construcción

2.940.000

B2a4.-
Acond. parcela, acometidas, boletines,etc.

18.507

B6.-   Control de Calidad

29.400

B7.-Seguridad
e Salud (sobre B1)

44.100

 

     C.-Honorarios Facultativos

C1.-Arquitectos

174.740

C2.-Aparejadores,
Segur.Salud, C.Calidad

44.350

C3/4.-Ingenieria

4.598

C5.-Visados
Colegiales  (No se abonan)

0

 

 

   D.-Gastos legales de la Promoción

D1.-Licencia
Obras (ICIO+ Tasas)

106.926

D2.-Declaración
de Obra Nueva

24.009

D3.-Division
Horizontal

55.216

D4.-Constitucion
Prest. Hipotecario Subrogable

167.424

D5/7/9.-
IBI, Tasas, Otras Licencias

5.906

D6.-Impuesto
Actividades Económicas (IAE)

14.145

D8.-Seguro
Decenal LOE  más OCT

23.520

 

 E.-Gastos Generales

 

492.395

Los costes los obtenemos usando
el programa Gestinmo

Pero los vamos a ordenar, de acuerdo con la la Orden
ECO 805/2003 de Valoraciones

El resto de costes que, comprenden los ocho capítulos a considerar,
adaptados a las exigencias del Ayuntamiento de Madrid, los estimamos de la
forma que viene en el listado siguiente:

 

1. TERRENO

 

Valor de mercado
(1)

2.160.000

2. IMPUESTOS NO
RECUPERABLES

129.600

3.EDIFICACION

 

Precio de
Contrata

2.940.000

Ensayos Control
de Calidad (3)

29.400

Medidas de
Seguridad y Salud

44.100

Acometidas (4)

18.507

4. HONORARIOS
TÉCNICOS (2)

 

Arquitectos

174.740

Aparejadores

40.236

Instalaciones.
Pyto

2.299

Inst. Dirección
Obra

2.299

Seguridad Y Salud

4.114

4. LICENCIAS

 

Licencia (ICIO y
Tasa Municipal de Obras

106.926

Licencia de
Primera Ocupación, C. Habitabilidad y Licencia Actividad

2.770

6.- TITULACIÓN Declaración
Obra Nueva

24.009

7.- SEGUROS
OBLIGATORIOS: Decenal y OCT

23.520

8.- GASTOS
ADMÓN., DEL PROMOTOR (10%)

492.395

TOTAL (VRB)

6.194.915

 

NOTAS DE CALCULO. –

(1) Valor
estimado de mercado

 (2) Incluye dirección de obra, libro del
edificio y visados colegiales

(3) No se
incluye proyecto por no ser exigible en esta Comunidad Autónoma

(4) Luz,
gas y teléfono

 

C)          
CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD

 

Elegimos la técnica de depreciación lineal

Al ser un edificio residencial se estima su vida útil en 100 años

La antigüedad del edificio es 30

El valor de reemplazamiento bruto le descontamos el valor del terreno, quedando así la depreciación

(6.194.915 – 2.160.000) *30/100 = 1.210.475

El valor de
reemplazamiento neto sería el bruto descontando la
depreciación anterior. 

6.194.915 – 1.210.475 = 4.984.441€

Incluyendo suelo

 

D)              
CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN)

 Si descontamos el
suelo tenemos

4.984.441 – 2.160.000 = 2.824.441      (VRN)

 

 

Todos estos temas están
desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en
el  CPI 44 “REHABILITACIÓN de
EDIFICIOS 2. Valoración, Contratos y Fiscalidad”, y siguientes, al que se puede
acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 

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