Ejemplo cumpliendo las Ordenanzas Municipales
Vemos un caso practico del encaje de un edificio en un solar que explica mejor las consideraciones que hay que adoptar
Hemos convenido el precio de repercusión de un determinado solar urbano, de forma rectangular, para edificar bloques de viviendas colectivas, en planta baja y
cuatro plantas sobre rasante
con una superficie en planta de 17,45 metros de crujía y 48,90 metros de longitud total, que tiene uno de sus lados estrechos
formando medianera con otros bloques análogos, y quedando el resto de sus lados en fachadas a calles.
Sin embargo, no nos ponemos de acuerdo en la edificabilidad que debe aplicarse, ya que los vendedores estiman que se obtiene de multiplicar las dimensiones del solar por
el índice de edificabilidad máxima que permite la Ordenanza para esta tipología, establecida en 5,45 m2/m2
con lo cual obtienen una edificabilidad computable de: 17,45 x 48,90 x 5,45 m2/m2 = 4.650 m2, y sin embargo nosotros decimos que hay que aplicar lasOrdenanzas.
SOLUCION
Según nuestro criterio en las Ordenanzas, existen dos normativas específicas que nos afectan:
– La posibilidad de disponer cuerpos volados en un ancho de 0,75 m
– La necesidad de disponer patios de luces dadas las crujías y las exigencias de la Ordenanza, del orden, según los tanteos iniciales realizados, de dos patios de luces de 4 x 5 metros.
De acuerdo con estos datos, y teniendo en cuenta la perdida en patios y que el aumento de edificabilidad que producen los cuerpos volados solo puede establecerse en las
fachadas libres, y no en las medianeras, y que al encontrarnos con las esquinas de fachadas perpendiculares, debemos considerar su unión de una forma adecuada, tendremos:
Edificabilidad = 17,45 x 48,90 (planta baja) + (17,45 x 48,90 + 2 x 0,75 x 48,90 + 17,45 x 0,75 + 2 x 0,75 x 0,75) x 4 (resto de plantas) – 2 x 5 x 4 (patios) x 4 (alturas, el patio no llega a planta baja) = 853,30 + (853,30 + 86,43 + 1,125 – 40) x 4 = 4.456,725 m2.
Es decir la edificabilidad, según nuestras cuentas se reduce en: 193,225 m2, lo que supone una disminución del orden del 4,20 %.
Debemos analizar los siguientes puntos
A) cual será el número máximo de plantas N, sobre rasante que se pueden construir en dicho solar, para lo que partimos de los
siguientes datos facilitados en el enunciado:
– Altura libre mínima de planta baja = 3,50
– Altura libre mínima de resto de pisos = 2,50
Suponemos que el espesor del forjado más el pavimento resultaría de 0,30 m
Luego: 3,50 + 0,30 + N * 2,50 + (N – 1) * 0,30 ≤ 15,00, de donde N = 4 plantas de pisos + la planta baja;
La altura del edificio a la cornisa (cara inferior del ultimo forjado) será: 4 x 0,30 + 4 x 2,50 + 3,50 = 14,70 metros < 15 metros máximo permitido por las ordenanzas.
b) Determinación del número aproximado de viviendas
– Superficie del solar = 26 x 17 – 4 x 4/2 = 434 m2
– Como el mercado señala que la superficie de las viviendas no debe superar los 100 m2 construidos, por planta podremos disponer de: 434/100 = 4 viviendas/planta = 16 viviendas en total
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 61 “Encaje de la Edificación en un Solar o Parcela Edificable”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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