Tareas previas para desocupar un edificio a rehabilitar

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Tareas previas para desocupar un edificio a rehabilitar

Hay tareas previas para desocupar un edificio para rehabilitar y debemos tener en consideración su grado de ocupación o  desocupación. Y esto nos lleva a la necesidad de efectuar ciertas labores

desocupar un edificio a rehabilitar

 

Hay que tener en cuenta que, para iniciar las obras de rehabilitación de un edificio, salvo casos especiales, hay que tenerlo desocupado por completo.

Por lo cual, en general, hay que ocupar un tiempo más o menos largo en esta tarea, en la que podemos encontrarnos en las siguientes situaciones:

A)     Dueño único y edificio desocupado, por lo que rápidamente se pacta con el mismo un precio y se encarga el proyecto de rehabilitación, presentándolo cuando está terminado para la obtención de licencia municipal de obras. La gestión previa se concreta en la negociación del precio con el dueño.

 

 B)    Varios dueños, algunos de los cuales tienen sus propiedades dentro del edificio vacías y otros habitan los pisos o locales. En el resto del edificio a su vez pueden:

–       Estar de acuerdo con la propuesta, pero necesitan un plazo para desocupar el edificio.

–       No estar de acuerdo con la propuesta y dilatar la negociación.

C)     El caso anterior, pero con inquilinos que tienen sus derechos.

 

Se abren, en este caso dos negociaciones en paralelo

por un lado, la del propietario y, por otro la negociación con el inquilino que puede demorarse hasta el vencimiento de sus derechos.

Estas gestiones o tareas previas pueden llevarse a acabo, como ya hemos señalado, directamente por el promotor o
por el dueño del edificio que mantiene sus propiedades libres de inquilinos o por ambos a la vez.

 Un caso muy frecuente es encontrar un edificio vacío en sus pisos, pero con locales alquilados o en propiedad, ejerciendo su actividad comercial en una zona en la que han alcanzado gran prestigio, por ello, la resistencia a abandonar el negocio es muy grande

 En estos casos se les ofrece:

– Un local en las inmediaciones cuya decoración y alquiler corre de cuenta del promotor inmobiliario por el periodo que dure la obra de rehabilitación.

– Un precio especial, rebajado respecto del general de mercado, para la compra de un local de similar superficie en el edificio rehabilitado.

En muchas ocasiones, el promotor da dinero a cuenta, para lograr el objetivo de estas gestiones previas, pudiéndose dar el caso de que haya que rescindir el contrato suscrito con el resto de propietarios, cuando:

1)       El tiempo de gestión se demore en demasía,

2)      Cuando se estime que es imposible cerrar la negociación con un uno solo de los propietarios.

 La rescisión supone la devolución de las cantidades entregadas y, para ello hay que considerar que estas sean asumibles o en otro caso, el promotor inmobiliario puede optar por quedarse con la propiedad de pisos o locales y proceder a su remodelación interior y a su posterior venta o alquiler.

A veces las obras de rehabilitación se pueden simultanear con la actividad de los locales comerciales situados en
la planta baja del edificio, que podrán ser convenientes en los dos casos siguientes:

  • Porque resulte más económico proceder al traslado de los locales frente al sobrecoste de las medidas de seguridad especiales para mantener sin problemas de acceso a los clientes o la seguridad del personal que trabaja en el local.
  •  Porque el edificio se encuentre desocupado salvo los locales que por sus dueños se nieguen a trasladarse o en el caso de inquilinos sea jurídicamente imposible desocuparlos por la naturaleza de sus contratos o lo pueda ser en un amplio espacio de tiempo.

Hay que tener en cuenta que el traslado de un local supone:

1º Encontrar un local de parecidas dimensiones

 2º Encontrar una ubicación en una calle de entorno comercial similar y próximo, para no perder la clientela del barrio.

3º Sufragar las obras de adaptación.

4º  Sufragar el coste del traslado de todas las mercancías y existencias.

5º Pagar una parte o la totalidad del alquiler por el periodo que dure la obra y se obtengan los permisos para su ocupación definitiva.

6º Sufragar el traslado a su ubicación definitiva.

En los puntos 5º y 6º, caben multitud de alternativas como:

A)           Que el primer traslado sea definitivo y el periodo de alquiler se aumente por un plazo determinado,

 B)         Que el traslado sea definitivo concediéndole una opción de compra a un precio especial o con descuento sobre la comercialización a terceros, para volver al edificio rehabilitado

 Pero en el caso de simultanear la obra con la actividad comercial de los locales sitos en la planta baja, quedaran como dueños definitivos o como inquilinos con la misma renta, salvo si el local exteriormente se remoza en la cantidad prevista legalmente.


Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el  CPI 45 “REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 3. Viabilidad Económico Financiera”, y siguientes, al  que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 Vea un Índice de los CPI, por Temas

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