Edificación dentro del Solar
Hay limitaciones a la Edificación dentro del Solar, que suelen estar incluidas en Los PGOU o las Ordenanzas Municipales, como normas, de cumplimiento obligatorio
Un solar es una parcela clasificada urbanísticamente como suelo urbano, apta para la edificación, y dotada de todos los servicios, a pie de parcela
El solar es, además, la parcela edificable, soporte de la edificación, de una única construcción, sea chalet unifamiliar aislado o sea un bloque de viviendas, oficinas, un edificio para aparcamientos, un hotel o, una nave industrial, o también puede ser soporte de varios edificios adosados, pareados o independientes de los usos indicados, en cuyo caso se trata de un complejo inmobiliario
En todas las partes de un solar existen restricciones para edificar, que vienen definidas por la normativa urbanística correspondiente: Plan General, Normas Autonómicas, Ordenanzas municipales, etc.
Así:
1. en la superficie o rasante del solar pueden existir alineaciones o retranqueos, que son líneas que, obligatoriamente, separan donde se puede construir y en zonas de su superficie, deben quedar libres de edificación.
2. En el vuelo, no se permiten las alturas que libremente dispongamos, así las ciudades tienen por barrios delimitadas las alturas de la edificación y, es mas en una misma calle, las alturas de la acera derecha pueden ser distintas que las de la acera izquierda. También las normas de navegación y seguridad aérea impiden que en determinados barrios de la ciudades y municipios la altura de las edificaciones esa libre.
3. En el subsuelo, evidentemente no se puede alcanzar cualquier profundidad, pues las ciudades tienen construcciones publicas
tales como la red de alcantarillado, el metro, etc., que lo impiden.
Los PGOU o las Ordenanzas Municipales, establecen normas, de cumplimiento obligatorio, que impiden la libre
edificación sobre un solar en todas sus partes.
Hay algunas definiciones que debemos conocer:
ALINEACIONES Y SUS TIPOS
Son las relacionadas con las plantas del edificio en el solar que, marcan las líneas límite de la edificación, dentro del mismo.
Las habituales, son, las siguientes:
ALINEACIONES OFICIALES
Son las líneas que se fijan como tales en los planos de ordenación PGOU o NNSS, o bien en figuras de ordenación que los desarrollen, pudiendo ser:
ALINEACIÓN EXTERIOR O PUBLICA
Es la línea señalada por la ordenación para establecer el límite de la parte edificable con los espacios libres de uso público. Salvo excepciones, coincide con la línea perimetral de manzana, y también con la línea que recorriera los linderos frontales de las parcelas.
ALINEACIÓN INTERIOR O PRIVADA
Es la línea que señala la separación entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificación y el espacio libre interior de la parcela, indicando, por tanto, la parte de la parcela que como mínimo debe quedar libre de edificación, debiéndose emplazar
esta, entre esta alineación y la alineación exterior. En general no viene dada en forma explícita en las ordenanzas, debiéndose delimitar la superficie edificable y el espacio libre interior, mediante la observancia de las condiciones normativas de cada área, tales como fondo máximo edificable, condiciones de ocupación, etc.
ALINEACIÓN VIRTUAL EN PLANTAS
Es la línea o líneas que señala la ordenación para establecer la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.
ALINEACIÓN ACTUAL,
Son los linderos de las fincas con los espacios viales
FONDO EDIFICABLE
Es la franja de parcela delimitada por la alineación exterior y otra línea interior paralela a esta y distante en todos sus puntos la longitud que se establezca en cada ámbito de ordenación que así lo regule.
Señala la posición que debe ocupar la fachada interior de un edificio, fijando la distancia máxima que debe existir entre cada punto de aquella y la alineación exterior, medida perpendicularmente a esta.
RETRANQUEOS DE LA EDIFICACIÓN
Los retranqueos son las distancias mínimas de la edificación a los linderos de la parcela
OCUPACIÓN MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN
Las normas urbanísticas dependiendo de edificio o edificios que se ubican en cada parcela, exigen que la misma se ocupe por las edificaciones en un porcentaje máximo de la superficie de la parcela.
Porcentaje que esta entre un 40 – 60 %, aunque para ciertas parcelas la ocupación puede llegar hasta el 100 %, como sucede, generalmente, en las plantas sótano del edificio ya que, esta determinación también figura en la normativa urbanística.
Estos parámetros: Posición / configuración por las alineaciones y retranqueos dejan un espacio dentro de la parcela, donde se puede edificar y el porcentaje de ocupación máxima centra el edificio dentro de dicha área edificable,
Todos estos temas son importantes porque, por estas restricciones, no siempre se puede agotar la edificabilidad máxima teórica que indica la normativa. Y, en este caso, el valor del solar varia
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 51 “El SOLAR. PARÁMETROS URBANÍSTICOS que lo DEFINEN”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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