Rentabilidad de una Promoción
La rentabilidad de una Promoción Inmobiliaria se analiza por medio de un Estudio Económico, que es un documento de carácter estático que recoge los ingresos y costes de una promoción, sin tener en cuenta el tiempo en que se producen los cobros y pagos que se originan.
Restando los ingresos de los costes y gastos indicados obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operación.
En muchas ocasiones es el único documento elaborado por los promotores para averiguar la Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria, olvidándose de cómo se financia y que escenarios son especialmente sensibles a ella
Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria. Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash – Flow, que nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.
Esta base documental será la que utilicemos, primero, para convencernos internamente de la bondad del proyecto a realizar e inmediatamente para convencer a nuestros accionistas de que aporten los fondos necesarios
Ratios de beneficios
Los distintos beneficios que aparecen en la promoción inmobiliaria están relacionados por las expresiones:
BAI = BAII – GF
BN = BAI – IS
Siendo:
BAII = Beneficio antes de Intereses e Impuestos
BAI = Beneficio antes de impuestos
BN = Beneficio Neto
GF = Gastos Financieros
IS = Impuesto de Sociedades
Rentabilidad económica y financiera
El ratio financiero es el cociente entre BN y los fondos propios utilizados en su estado medio.
La rentabilidad económica de una empresa inmobiliaria esta compuesto por dos factores:
- Rotación de activos (V/A)
- Margen de Ventas (/V)
Siendo V = Ventas A = Activos
Así pues, una empresa inmobiliaria puede aumentar su rentabilidad financiera de dos maneras: aumentando la rotación de sus activos o aumentando el margen de ventas-
La rentabilidad económica de una inversión (REI), se obtiene como cociente entre el resultado de explotación (BAII) y el coste de la inversión antes de intereses e impuestos (CE).
REI = BAII / CE
La Rentabilidad Financiera antes de Impuestos es el cociente entre beneficios y recursos propios = RRPAI = BAI / RP
Se puede determinar ANTES y DESPUES de impuestos
La rentabilidad económica conocida como RE y la rentabilidad financiera, conocida como RF están relacionadas.
Estos ratios se suelen mover habitualmente en una horquilla similar a esta
| ÍNDICE DE RENTABILIDAD ESTÁTICA | FORMULA | MÍNIMO ACEPTABLE |
| DE LA INVERSIÓN (ROI)I | BAII / Coste | 20 – 25 % |
| DESPUES DE INTERESES (ROI)DI | BAI / Coste | 15 – 20 % |
| SOBRE RECURSOS PROPIOS (ROE) | BN / Recursos Propios | 10 – 15 % |
| MARGEN SOBRE VENTAS (MgV) | BAI / Ventas | 10 – 15 % |
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU36 Rentabilidad y Riesgos de una Promoción Inmobiliaria” al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor Inmobiliario
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