¿Qué incluiremos en el Contrato de Project Management?

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Contrato de Project Management

En el Contrato de Project Management hay que destacar que el primer objetivo, antes de acometer esa labor, es presentar una oferta atractiva para convencer al cliente de su operatividad técnica y su experiencia en el mercado

Contrato de Project Management

Esta labor puramente comercial puede ser efectuada por personas especialistas en este tipo de labores de negociación distintas de los técnicos que finalmente intervendrán en la construcción. El contrato tiene, por tanto, una doble característica:

  • Es un documento comercial que debe ofrecer al cliente lo que pide, adecuándose a sus necesidades, para lo cual resulta muy enriquecedor aportar confianza al cliente ofreciendo esquemas, fotografías, planos, etc., que le interesen y convenzan
  • Al mismo tiempo es un documento técnico que abarca todas las fases desde la valoración de la idea a la planificación, la realización y la entrega y puesta en marcha de la obra construida, con lo que debe ofrecerse una solución técnicamente correcta y viable que se adecue perfectamente a las necesidades del cliente y que haga referencia a todos los datos importantes que el cliente debe tener en cuenta para tomar una decisión, como son: costes, plazos, calidades, garantías, servicios postventa, etc.

MODALIDADES DE CONTRATO

Es importante, en el Contrato de Project Management, desde el punto de vista jurídico determinar si nos encontramos ante un contrato con obligación de medios o con obligación de resultado.

 Efectivamente, en las obligaciones de hacer hay que distinguir entre las obligaciones de medios y las de resultado, que es lo que nos permite distinguir entre el contrato de arrendamiento de servicios y el contrato de obra (artículo 1583 a 1603 del Código Civil):

  • Obligación de medios: Es la pura prestación de una actividad o hacer, de manera que el deudor cumple con llevar a cabo la actividad con la diligencia que corresponda, responde por negligencia (si se prueba) y no por falta de resultado. El riesgo lo corre el acreedor, ya que si el deudor demuestra que ha actuado con toda la diligencia exigible no es responsable. Se suelen citar como ejemplos típicos de obligación de medios la actuación del médico que se obliga a actuar con diligencia, pero no se obliga a curar; tampoco el abogado se obliga a ganar el juicio.
  • Obligación de resultados: el deudor compromete una actividad con un resultado concreto, no sólo debe hacer, sino que deberá entregar (ej., el carpintero que confecciona un mueble, la mejora de la apariencia en la cirugía estética). La no obtención del resultado comporta incumplimiento de la obligación.

OBLIGACIONES

En el contrato de Project and Construction Manager se establecen sus respectivas obligaciones y servicios, de manera que hay que redactar el citado documento con mucha meticulosidad, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

  • Hay que evitar que las obligaciones y responsabilidades del Manager coincidan con el resto de obligaciones y responsabilidades de los agentes a que se refiere la Ley de Ordenación de la Edificación, de esta forma deberían intentar redactarse los contratos con exhaustividad delimitando y describiendo profusamente las funciones que asume cada agente dentro del proceso constructivo, de manera que si, por ejemplo, se contiene como obligación del proyectista el cumplimiento de las instrucciones del manager al proyecto de obra, se podrían extender la responsabilidades del proyectista hacia el manager.
  • En base a que el manager es una figura típica de consultoría, debe intentar incluirse en el contrato la obligación del promotor de eximir al manager de cualquier tipo de responsabilidad frente a todas las reclamaciones que pudieran realizarse en el futuro.
  • Es propio del manager dar recomendaciones y hacer sugerencias, en caso contrario, si en el contrato se establece que podrá impartir órdenes a los demás agentes que intervienen en el proceso de construcción, sus responsabilidades podrán extenderse hasta coincidir con las responsabilidades del director de la obra y del director de la ejecución de la obra.

SERVICIOS

  • También hay que examinar si en el contrato el manager se obliga a asistir al promotor en la firma de las actas de replanteo y en las certificaciones de obra, tareas propias del director de obra y del director de ejecución de la obra, por lo que podrá llegar a compartir responsabilidades con estos agentes del proceso constructivo.
  • Si se compromete en el contrato a entregar la obra finalizada en una fecha concreta con el coste fijo, sus responsabilidades pueden llegar a equipararse también con la figura del constructor.
  • Establecer una división meridiana de cometidos con los restantes intervinientes en el proceso constructivo, particularmente con los cometidos propios del arquitecto ya que éste también despliega actividades de coordinación y control sobre los agentes que inter- vienen en el proceso constructivo.

Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU97 “Promociones Inmobiliarias No residenciales y Especiales”, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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