La condición suspensiva en un contrato inmobiliario
La condición suspensiva en un contrato aparece por el hecho practico de un contrato de compraventa sometido a condición, como pueden ser los eventos que como ejemplo suelen aparecer en la vida diaria de los promotores inmobiliarios y que, a continuación, relacionamos, a modo de ejemplo:
1.- Un contrato de compraventa en la que se somete la entrega del inmueble, al pago total del precio convenido.
2.- Un contrato de compra de solar sometido a la condición de que se obtenga la oportuna licencia municipal de obras.
3.- Un contrato de compraventa de edificio para su rehabilitación sometido a la condición de devolución de la propiedad si no se cumple la desocupación en el plazo convenido
CONDICIÓN SUSPENSIVA
Esta condición se define en los Artículos 1113, 114 y 115 del Código Civil (CC.)
Si no se cumple, impide el nacimiento del contrato, es decir las obligaciones derivadas del mismo no nacen hasta el cumplimiento de la condición.
Es decir, el contrato permanece inactivo y sin efecto alguno entre las partes, hasta que se cumpla la condición suspensiva y, en ese mismo momento nace el contrato produciendo todos sus efectos
EFECTOS SOBRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Normalmente se introduce en este tipo de contratos por las siguientes causas:
a) Falta de aprobaciones urbanísticas futuras e inciertas, tales como:
– Aprobaciones de Planeamiento
– Aprobaciones de Ejecución del Planeamiento
– Licencias previas de las CCAA, en los casos de solares para Centros Comerciales o de Ocio, que es potestativo de la Comunidad Autónoma en función de la política comercial que se imponga.
Sin embargo, si se trata de solares, es un acto reglado que depende para su obtención de que la parte compradora presente un proyecto que cumpla todas las Ordenanzas Municipales videntes.
Sera pues un acontecimiento futuro pero cierto u dependiente de la voluntad de la parte compradora exclusivamente, salvo excepciones, como pueden ser los plazos en los que está prohibido conceder toda clase de licencias, en la redacción de un PGOU, o en el caso de cierre, también temporal, pero incierto, en el que no se concedan más licencias para hoteles,
b) Falta de financiación hipotecaria
es un caso futuro pero incierto, que no depende si obtención de la voluntad de la compradora.
Hay que tener sumo cuidado en la redacción de la cláusula correspondiente ya que en muchas ocasiones se confunde con una condición resolutoria o por una condición potestativa.
Cuando se escribe una cláusula de naturaleza suspensiva, en todo tipo de contratos, sus efectos son muy claros: el contrato de compraventa no tiene ningún efecto jurídico hasta que se cumpla la condición: sea aprobado el planeamiento o sea levantada la prohibición de otorgar licencias en general o para determinados edificios.
Pese a esa falta de eficacia el comprador puede entregar una o varias cantidades a cuenta del precio total convenido, sin perjuicio de pactar lo que acuerden las partes a este respecto, devolución de las cantidades entregadas, de una parte, o se consideran perdidas para la parte que las entrego en su totalidad.
La condición suspensiva es inscribible en el Registro de la Propiedad, según lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 49 “ Condiciones Suspensiva y Resolutoria en la Compraventa de Inmuebles”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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