La condición resolutoria en un contrato inmobiliario
En los contratos de compraventa de inmuebles con precio aplazado, después de firmar la escritura pública y
haber efectuado la entrega del inmueble, es lo más habitual, a falta y como imposibilidad de avalar los pagos aplazados, introducir una cláusula de condición resolutoria, ante el incumpliendo de pago.
CONDICIÓN RESOLUTORIA
Al contrario de las condiciones suspensivas, el contrato, desde el primer momento tiene plena eficacia y obliga a las dos partes, pero si se cumple la condición, el contrato se resuelve
Existen en las normas jurídicas dos tipos de condiciones resolutorias:
A) Condición Resolutoria Tacita por el artículo 1.124 del Código Civil CC.
B) Condición Resolutoria Explicita, del artículo 1.504 del CC.
En la lectura detallada de ambos artículos se desprende, en primer lugar, sobre el artículo 1.124 que:
1) La facultad de resolver esta implícita en las obligaciones reciprocas, para la parte cumplidora, ante cualquier incumplimiento de la otra parte.
2) Que la parte cumplidora puede pedir el cumplimiento o la resolución del contrato.
3) Que aun después de haber exigido el cumplimiento puede pedir la resolución.
4) Toda acción de rescisión vendrá acompañada de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
En todas las acciones resolutorias del artículo 1.124 se deberán guardar los siguientes requisitos:
a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron.
b) La reciprocidad de las obligaciones contraídas.
c) La exigibilidad de las mismas
d) Que la parte incumplidora haya incumplido de manera grave, según RTS de 31 de mayo de 2007.
e) Que el demandante no incumpla las obligaciones que le incumben
Con respecto a la lectura del artículo 1.504 se desprenden las siguientes notas:
1) Que solo es aplicable en la compraventa de inmuebles.
2) Que las partes deben explicitarla si así lo desean
3) Que se introducen dos requisitos nuevos: requerimiento y notificación a la parte incumplidora por parte del vendedor.
Que existe un trato de favor hacia el comprador que puede pagar después de ser requerido para ello, sin que sea posible rescindir el contrato
Estas diferencias no significan que los artículos 1124 y 1.504 sean excluyentes, sino que por el contrario son absolutamente compatibles. Y así una compraventa de inmuebles no tiene por qué contener cláusula de condición resolutoria explicita, para que, en caso de impago de la cantidad aplazada, se le pueda aplicar el artículo 1.124 al incumpliendo de pago al ser una obligación reciproca
Los efectos del impago del precio son la resolución del contrato que, en ningún caso es automática.
El mecanismo de la condición resolutoria es extinguir las obligaciones derivadas, en general, de cualquier negocio jurídico. En el caso de la compraventa tal extinción supone:
a) La devolución al vendedor de la cosa
b) La devolución al comprador de las cantidades por ella abonadas.
Sin perjuicio de la compensación por indemnización de daños y perjuicios que
las partes pudieran invocar
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 49 “ Condiciones Suspensiva y Resolutoria en la Compraventa de Inmuebles”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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