Recogida de datos previa a acometer una REHABILITACION de un edificio

Comprobaciones previas a una rehabilitacion

Antes de acometer un proceso de rehabilitación, el promotor debe averiguar es si el edificio cumple ciertas condiciones en tres vertientes: jurídica, técnica y administrativa

El proceso de promoción inmobiliaria de este tipo de operaciones
de rehabilitación es extremadamente complejo y el riesgo de
equivocarse es muy alto  

Datos del estado actual del edificio

Los
datos técnicos del estado actual del edificio no solo se reconocen visualmente,
en sus aspectos aparentes: estado
de conservación de la fachada, techos y solados, escaleras, ascensores, que son todos ellos, generalmente,
renovados o demolidos en su mayor parte, con excepción de las fachadas y ciertas escaleras principales que
normalmente el Ayuntamiento obliga en
muchos casos a conservar, y esto hay que consignarlo en el Informe puesto que, normalmente tiene un coste
significativo

 

A esta recogida de datos
hay que añadir los ensayos que pudieran tener que realizarse en elementos básicos
estructurales como son:

1)              
La cimentación

2)              
Los forjados

3)              
Los pilares y vigas

4)              
Los muros de carga

5)              
La estructura de Cubierta

 Se recomienda que la recogida de datos y los posibles ensayos
sean realizados directamente por el autor del Informe de Evaluación y que
sea el mismo quien proponga realizar los
ensayos correspondientes a los elementos que considere estén en un estado de
conservación deficiente o meramente sospechoso ya que en esta materia más vale prevenir que curar

 

Es muy posible que no tengamos Libro del edificio o no este
puesto al día

 

REQUERIMIENTOS
URBANISTICOS

Hay que estudiarse en profundidad el Plan General de Ordenación
Urbana (PGOU)
vigente en lo que afecta al edificio y también las Ordenanzas Municipales, y cómo afecta la normativa a la singularidad
del edificio a rehabilitar, por ejemplo:

a)               
Altura
de plantas
superior a la exigida en ordenanzas.

b)              
Dimensiones
de portal con
acceso a carruajes de caballerías, que en el nuevo edificio rehabilitado no
procede, y hay que remodelarlo íntegramente.

c)               
Pisos Buhardilla en las plantas
ático.

d)              
Plazas
de aparcamiento en el
propio edificio que pudieran sustituir por otras en edificios próximos con
autorización del ayuntamiento para cubrir los mínimos necesarios según las
ordenanzas actuales,

e)              
Sustitución
o no de elementos singulares del edificio tales como escaleras, patios, elementos de
fachada, etc.

 

f)                
Sustitución
o no de materiales o de sistemas de ejecución de ciertos elementos como sucede en Madrid
capital con las ejecutadas con modelos “a la madrileña” o patios cubiertos con
vidrios especiales similares a las de las catedrales o de “art deco”

g)               
Existencia
de informes en el Ayuntamiento de incidencias sufridas en el edificio, grietas, expediente de ruina, materiales
de hormigón con aluminosis, materiales de fibrocemento, incendios, etc.

 

Consultar previamente con el
Departamento de Arqueología por si tiene
yacimientos arqueológicos detectados en los sótanos del edificio y no se
pueden realizar excavaciones

 

 

PLANTEAMIENTO
DEL CAMBIO DE USO

En muchas ocasiones la
rehabilitación del edificio encierra
un cambio de uso que en el PGOU vigente.  Recordemos que tiene las siguientes variantes o alternativas

a)               
El edificio está ubicado
en una zona con usos permitidos alternativos.

b)              
En la zona donde se ubica el edificio están prohibidos ciertos usos, por ejemplo, los industriales.

c)               
La zona donde se ubica el edificio está afectada por el deslinde de la zona marítimo terrestre con lo cual
el edificio está afectado por la
Ley de Costas y no se puede realizar ninguna obra en el mismo
que no sea de conservación.

d)              
Se trata de un edificio
de uso educacional que, para poder cambiar el uso, siempre que sea un uso
compatible según el PGOU se debe contar con la autorización previa del Ministerio de Educación o de las Consejería autonómica en la
materia, indicando expresamente que no tienen necesidad alguna de otros
edificios educacionales en la zona.

e)              
En la
zona no existen usos compatibles con el actual del edificio.

 

Salvo en el caso de que se trate de un uso compatible, para cambiar el uso del edificio se requiere autorización previa del
Ayuntamiento que, incluso puede dar lugar a un cambio puntual del PGOU con una larga tramitación que llega hasta
la aprobación definitiva por la Comunidad
Autonomía correspondiente

 

Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el “CU43  REHABILITACIÓN
de EDIFICIOS 1. Conceptos Básicos y Estrategias”, y siguientes, al que se
puede acceder desde nuestro
BLOG  Cuadernos del
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