Estrategias para establecer un Plan de Negocio en alquiler

  Por

EL
PLAN DE NEGOCIO EN ALQUILER

 

ESTRATEGIAS

En
las actuales circunstancias, el mercado
del alquiler y de la gestión de activos patrimoniales está tomando cada vez
más fuerza consolidándose como una alternativa de inversión frente a la
“clásica” promoción inmobiliaria en venta

 Las decisiones de inversión de estas operaciones en renta requieren el
establecimiento de un Plan de Negocio y
Estudio de Viabilidad, concordante con esa situación, tan diferente del
modelo de venta, a fin de obtener la rentabilidad
y necesidades de recursos financieros necesarios para llevarlo a cabo

 

Las empresas promotoras e inmobiliarias, hasta la crisis de 2007, requerían de unas necesidades
de apalancamiento y recursos ajenos muy diferentes de lo que ahora demanda el sector financiero, que exige
ahora mayor solidez en los fondos propios para dar nueva financiación

 Eso
lleva a que estas empresas deban
contemplar la opción de dedicar, cada vez más, un porcentaje de su
actividad a la gestión de su patrimonio
inmobiliario que, incluso si no se dedica al alquiler, no deja de tener
gastos de titularidad y obligaciones de amortización de hipotecas

 Los
nuevos actores en este sector (Fondos de
Inversión, SOCIMIS, empresas patrimonialistas, etc.) necesitan de herramientas que evalúen la rentabilidad
de operaciones a acometer

 Los
activos a estudiar pueden ser de una gran diversidad: residencial, centros
comerciales, oficinas, terciario, “retail”, hoteles y apartamentos turísticos,
aparcamientos, etc., en renta pura o en explotación, cada uno de ellos con unos
ingreso, costes y necesidades diferentes, pero que, en su conjunto, definen la
rentabilidad de la operación, y que no cabe estudiar por separado

 Partiendo
de la existencia de un conjunto de
activos inmobiliarios de muy diferentes usos, modalidades de explotación y formas de adquisición, sitos en
diferentes localizaciones y edificios, se trata de responder a la pregunta:

 

¿Qué rentabilidad voy a obtener de este conjunto de
activos, y cuáles serán los fondos propios y recursos ajenos necesarios para
ello?

El
objetivo básico de cualquier plan de negocio a futuro es contestarse a las
siguientes cuestiones

 ·       
Cuánto voy a ganar
realizando esta operación económica

·       
Qué medios voy a necesitar para poder ganar eso que pienso ganar

·       
Qué reparto de fondos propios y recursos ajenos voy a poder movilizar para poder llevar a cabo esta
operación

 

Ahora
tendremos que proceder a definir cuáles son los activos inmobiliarios que vamos
a poner en renta en nuestro plan de negocio, con sus características
principales

  Vamos a proceder como siempre de lo más
general a lo más particular

 

PARÁMETROS
ECONÓMICOS DEL PLAN

 

Deberemos
definir especialmente los parámetros económicos que nos ayuden a describir el
modelo en el que nos vamos a mover

 Es
decir; debemos establecer ciertos parámetros para definir el entorno económico
de nuestro Plan

 

1)    
Una hipótesis de evolución anual de precios, dado
que esos precios variaran a lo largo de los años.

 Según
el porcentaje que fijemos, tanto los ingresos como en los gastos. Como decíamos
anteriormente, estamos realizando un estudio de viabilidad a futuro con lo cual
tendremos que adivinar cómo va a evolucionar la economía en un período de al
menos 5, 10 o 15 años. 

 Estos
parámetros son arriesgados determinar y hemos decidido dar la mayor libertad
posible al usuario; así que la mecánica del programa consiste en establecer:

·   
un
tipo medio de incremento de precios durante una serie de años

·   
y
otro tipo de incremento de precios durante los siguientes, hasta agotar el
plazo del estudio

 Esto
nos permite aventurar 2 ritmos diferentes de incremento de precio: 1 durante un
periodo cercano al momento presente y otro durante el resto

 

 

2)
Estrategias de remuneración de dividendos

Debemos
determinar cuáles van a ser.

 No
olvidemos que el objetivo último de este plan de negocio consiste en poner en
renta una serie bienes de que formarán parte de nuestros  activos; es decir de las aportaciones de una
serie de socios que permanecerán dentro de la empresa durante un largo periodo
de tiempo y que esas aportaciones tanto en especie, como de capital líquido
para poder adquirir nuevos activos, los socios no nos la van a entregar
simplemente para que pasados 15 años podamos devolvérsela con un incremento
monetario, sino que esperarán obtener retornos periódicos cada año en forma de
reparto de dividendos

 Así
que introduciremos los dividendos
que pretendemos repartir anualmente como
porcentaje del capital social de la empresa

 Obviamente
estos dividendos se podrán repartir una vez hayamos cumplido con todas nuestras
obligaciones; es decir, de los ingresos regulares de cada año habrá que deducir
los gastos de explotación, el pago del Impuesto de Sociedades y nuestras
obligaciones con las empresas financieras que nos hayan proporcionado crédito
hipotecario, abonando los intereses y amortizado el capital de la hipoteca que
corresponda

 Del remanente
de tesorería que quede una vez cumplidas estas obligaciones y después de cubrir
las reservas obligatorias que fija la legislación, si existe suficiente margen
podremos repartir el porcentaje fijado sobre capital social en forma de
dividendos

 En un
principio lo más habitual es que durante unos pocos años, al inicio de la
operación, no dispongamos de ese margen de tesorería y no se repartan
dividendos hasta un cierto año en que dispongamos de suficiente tesorería

 

 

 

3)    
Amortización anticipada de hipoteca

Una
de las cargas más importantes que hay en este negocio de renta de activos, y
una de las obligaciones más importantes, después del Impuesto de Sociedades es
el abono de intereses y amortización de
capital del conjunto de hipotecas que pudiéramos tener en nuestros activos

 Este
supone un monto considerable con respecto al total de los ingresos ordinarios y
una carga y un gasto en cuanto a la amortización y al pago de intereses

 Por
tanto, puede ser una política interesante de la empresa amortizar anticipadamente en la cantidad que se pueda estas
hipotecas, porque eso nos liberará recursos para otras actividades y
disminuiremos nuestra carga de intereses

  El programa permite efectuar esas
amortizaciones anticipadas extraordinarias siempre
que dispongamos de un suficiente excedente de tesorería

 Si,
con nuestros ingresos regulares a lo largo de cada año y una vez abonados:

·   
todos
los gastos de explotación

·   
amortizaciones
ordinarias de hipoteca

·   
pago
de impuestos

·   
reparto
de dividendos

·   
dotación
a reservas legales

aún
tenemos un excedente de tesorería, que se irá acumulando cada año, podemos
tomar la siguiente determinación

 Reservando un saldo mínimo en caja, que podemos fijar como % del capital social, los excesos de tesorería que tengamos se
pueden destinar a amortizaciones anticipadas

Si no
se desea utilizar esta mecánica de amortizaciones anticipadas, basta con
indicar que el saldo mínimo en tesorería sea el 100% del capital social

 

 Nuestro #softwareinmobiliario #InmoAlquiler desarrolla todo este Plan de Negocio en Alquiler partiendo de diferentes activos adquiridos o pendsientes de adquirir

Nuestro
#softwareinmobiliario #Gestinmo desarrolla todo este Plan de
Negocio en Alquiler partiendo la ejecucion de un edificio nuevo sobre un solar o de una rehabilitacion de un edifcio existente

 

Todos estos temas están
desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor
Inmobiliario (CPI), concretamente
en el  CPI 47 “Plan de Negocio de Activos en Renta”, y siguientes, al que se
puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 

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