Entender los Coste de una Hipoteca. El capital garantizado

En la escritura pública de
constitución de un préstamo hipotecario la entidad prestamista hace constar,
entre otras cláusulas, el NOMINAL PRESTADO (Importe del préstamo), el TIPO DE INTERÉS
PACTADO (debiendo hacer constar el plazo de carencia (en el que solo se
abonaran intereses) y el plazo de amortización, su inicio y su término, el tipo
de interés aplicable: nominal anual y el TAE, sus periodos de devengo, las
cuotas de amortización y de intereses, es decir el cuadro de amortización del
préstamo, el tipo de INTERÉS DE DEMORA que aplicara la entidad en caso de
retrasos en el pago de intereses y/o cuotas de amortización en las fechas
pactadas.

Así mismo, otras de las cláusulas de
la escritura de préstamo hará referencia al importe total que se garantiza con
la hipoteca constituida sobre el inmueble, en caso de tener que acudir a la
subasta pública judicial del mismo Es
evidente que cuando se produce este evento, se habrán producido unos impagos
por parte del prestatario, que se corresponderán con una cuenta de deuda que la
entidad de crédito le reclama, compuesta por:

– Importe
del nominal del préstamo pendiente de pago en esa fecha

– Intereses
corrientes no abonados

– Intereses
de demora que tampoco ha abonado el cliente

– Gastos
legales que a la entidad de crédito le ha supuesto la subasta (notificaciones,
abogados, procuradores, juzgado, etc.)

Esa será pues, la cantidad que la
entidad de crédito reclama a su cliente y que pretende recuperar precisamente
con el dinero que pueda obtener con la subasta judicial del inmueble.

Luego las entidades de crédito, de
acuerdo con esta limitación legal establecen el periodo de intereses
garantizados, que lógicamente estará entre 3 y 5 años. Ahora bien, al existir
dos tipos de intereses (los corrientes y los de demora), la jurisprudencia
entiende que deben citarse explícitamente que tipo de intereses son los que
quedan garantizados de forma efectiva, y en consecuencia establecen cláusulas
de garantía mixtas, que sin sobrepasar el plazo máximo legal, logren el
objetivo perseguido. Así por ejemplo hacen constar, por ejemplo: que la
garantía se extenderá a tres años de interés corriente y dos de demora.

Por otra parte, como los gastos y
costas judiciales también deben quedar garantizados, sin que exista limitación
legal, salvo la justificación de los mismos, la cláusula suele extenderse
también a estos, estableciéndose previamente en la escritura de constitución
del préstamo hipotecario, en un porcentaje de COSTAS Y GASTOS JUDICIALES, de
entre el 20% – 25% del nominal del préstamo.

Con ello queda configurado el concepto
de CAPITAL GARANTIZADO, a hacer constar en una escritura de constitución de
préstamo hipotecario, como suma de:

– NOMINAL
DEL PRESTAMO HIPOTECARIO

– X
AÑOS DE INTERES PACTADO EN EL PREESTAMO

– (5
– X) AÑOS DE INTERES DE DEMORA PACTADO

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CAPITAL GARANTIZADO

La pregunta de porque es importante
tiene dos vertientes: la jurídica, para la entidad de crédito, porque le sirve
para delimitar la deuda pendiente a cobrar; mientras que para el cliente, en
este caso el promotor, tiene efectos económicos importantes:

– LA
LIQUIDACION DEL IMPUESTO DE AJD QUE GRAVA LA CONSTITUCION DEL PRESTAMO
HIPOETACRIO GIRA SOBRE EL CAPITAL GARANTIZADO.

– LOS
HONORARIOS DE NOTARIOS Y REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD GIRAN SOBRE EL CAPITAL
GARANTIZADO

–

Como idea de su importe, respecto al
nominal de un préstamo hipotecario, aplicándolo a 3 años al tipo corriente del
3% y 2 años al tipo de interés de demora de 15%, tendremos:

NOMINAL …………………………………………… 100

3 AÑOS AL 3% ………………………. … ……. 9

2 AÑOS AL 15% ……………………… ………….. 30

25% COSTAS Y GASTOS JUDICIALES
…… …. 25

_________________________________________________

CAPITAL GARANTIZADO ………………………… 164

Se puede negociar con la entidad de
crédito la cláusula, evidentemente no existe nada que lo impida, pero es
difícil, ya que por lo general son reglas de aplicación de tipo general para la
entidad por las Asesoría jurídica de los servicios centrales de la misma.