El Plan de negocio en un alquiler inmobiliario

  Por

El Plan de negocio en un alquiler inmobiliario

Al establecer el Plan de negocio en un alquiler de activos, y una vez determinados, ingresos y costes anual, deberemos agrupar  todos los cuadros de explotación y de cuenta de resultados de cada uno de los activos, nos va a dar el cuadro de explotación general que veremos a continuación

 El resultado que engloba todo el plan de negocio y que nos permite tener una visión de conjunto del mismo es un cuadro de tesorería y rentabilidad del plan

Plan de negocio en un alquiler

 

El objetivo final de este cuadro es obtener la rentabilidad dinámica de la operación, a fin de poder comparar la misma con otras inversiones alternativas. Pero para llegar a ello tenemos, aún que determinar una serie de datos y de gastos

 Por ello, este cuadro, que se desarrolla por años y que no es de fácil comprensión inicialmente, se articula en varias zonas, dando cada una de ellas una diferente información, a fin de llegar al resultado finalmente requerido

  • Cuenta de resultados
  •  Movimientos de Fondos
  •  Flujos de caja y tesorería

 en cada uno de los años del estudio y del plan, de manera que podamos conocer la evolución de nuestros ingresos, gastos, impuestos y cumplimiento de obligaciones

 

CUENTA DE RESULTADOS

 En primer lugar, tenemos la cuenta de resultados anual de esta explotación en concreto

 Su objetivo final pretende obtener el beneficio antes de impuestos en cada año a fin de poder determinar el impuesto de sociedades a abonar en el año siguiente y por diferencia, obtener el beneficio neto

 Por ello relacionamos todos los ingresos por rentas de cada uno de los activos, agrupados en según sea el IVA que repercuten los ingresos (por venta o por opción de compra)

 También tenemos el total de gastos por grandes capítulos, mencionados anteriormente: titularidad, gastos generales, otros costes de explotación, personal, impuestos e impuestos de adquisición del activo

 Restándolos, en cada año tendremos el Saldo de explotación o EBITDA (Saldo antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones). De este descontaremos las amortizaciones contables, con arreglo al Plan Nacional de Contabilidad, obteniendo el beneficio antes de intereses e impuestos (BAII). A este, a su vez, le restaremos los gastos financieros por intereses de hipoteca y de préstamos puente y obtendremos el beneficio antes de impuestos (BAI)

 Es probable que, en los primeros años de la operación, en los que puede haber gastos de primer establecimiento, de adquisición, etc., tengamos beneficios antes de impuestos negativos (perdidas) y, por lo tanto, empezaremos a devengar Impuesto de Sociedades a partir de un cierto año, cuando estos beneficios negativos se compensen

  Así, obtendremos el impuesto de sociedades, a liquidar cada año con respecto al obtenido en el año anterior, con lo cual ya tenemos
una primera información. Restado este impuesto de sociedades del beneficio antes de impuestos dispondremos del beneficio neto

 

 MOVIMIENTOS DE FONDOS

 La segunda parte del cuadro nos lleva a conocer y determinar los movimientos netos de fondos, dado que éstos, añadiendo al final del período el valor residual de los activos, es lo que nos va a generar la TIR, qué es la tasa de descuento a la cual estos movimientos de fondos se descuentan de manera que el valor actual neto VAN sea igual a 0

  En los movimientos netos de fondos no tenemos en cuenta la financiación

 Los fondos OBTENIDOS se determinan por la suma del total de cobros de cada año, más el IVA repercutido, más los ingresos derivados de la compensación de retenciones del IRPF del año anterior, más las devoluciones del IVA, si las hubiera

  Y en cuanto a fondos DISPUESTOS, tendríamos los pagos ordinarios de explotación realizados en el año, los pagos por compra de activo,
el IVA soportado, las retenciones de IRPF en ese año la liquidación de IVA a Hacienda correspondiente y los impuestos y el pago de impuesto de sociedades del año anterior

 La diferencia en cada año de fondos obtenidos menos dispuestos más el valor residual en el último año nos servirá para determinar la TIR (Tasa Interna de Retorno)

 Simultáneamente con nuestro plan de negocio de activos en renta coexiste otra operación económica, consistente en la
aportación de fondos de los accionistas y su devolución al final del periodo más los dividendos que se vayan generando durante el mismo

 Esta operación económica también tiene una Rentabilidad Interna, que llamamos TIR del accionista y que refleja la situación de rentabilidad de las aportaciones para el propio accionista


 FLUJO DE CAJA Y TESORERÍA

 Finalmente deseamos conocer obviamente nuestro estado de tesorería dado que, sobre la Tesorería que genere el plan de negocio, será sobre lo que repartamos dividendos, quedando el remanente en cuenta corriente y reflejando el conjunto el beneficio que produce la operación

 Por tanto, determinamos el flujo de caja saldo o saldo de tesorería. Tenemos cada año el saldo neto de explotación, obtenido anteriormente como diferencias entre fondos obtenidos y dispuestos. A éste hay que restarle los intereses de hipoteca y las amortizaciones de capital de la misma

 En los primeros años del plan de negocio, cuando se adquieren activos, no tendremos amortizaciones de hipoteca, sino disposiciones de la misma, necesarias para poder comprar esos activos, con lo cual podremos tener números negativos en algunos años del periodo en el fila de disposiciones de hipoteca

  Hemos querido distinguir especialmente las Ventas de determinados activos, dado que pueden ser una opción estratégica de
importancia y no queremos mezclar, ni sus ingresos ni sus gastos con los resultados de la explotación normal de alquiler, a fin de que el analista pueda determinar la importancia o interés que le da al hecho de realizar una serie de ventas de activos

 Cuando se produce una venta de activos que tienen una hipoteca, obviamente hay un ingreso por el importe de la venta que queda minorado porque hay que amortizar la hipoteca en sí. En ese año tendremos una amortización extraordinaria y, por lo tanto, menos pago de intereses dado que tendremos menos activos

SALDO FINANCIERO

 Finalmente, restando al saldo neto de explotación los intereses de la hipoteca y las disposiciones y amortizaciones de hipoteca tendremos el saldo financiero

  Como hasta ahora no hemos hecho ninguna aportación de capital en forma de desembolso ni hemos utilizado préstamos puente (es decir, no hemos aportado a un 1 €), lógicamente ese saldo financiero será negativo en un cierto número de años

  Tendremos entonces que aportar capital, de forma que, añadido a ese saldo financiero, nuestra cuenta de tesorería (teórica cuenta corriente que tendremos abierta en un banco para apoyar nuestro plan de negocio) siempre tenga números positivos y no esté en números rojos en ningún momento; es decir, la evolución del saldo financiero a lo largo del tiempo nos indica que capital social hay que desembolsar

  Cuando dispongamos de este saldo final positivo, y una vez dotadas las reservas obligatorias que marca la ley, el remanente podremos dedicarlo por una parte a repartir dividendos y por otra a aumentar la tesorería

 Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 47 “REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 3. Plan de Negocio de Activos en Renta”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 Vea un Índice de los CPI, por Temas

Más entradas sobre este tema

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en

Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36

 

Etiquetado  , , .
Marcar como favorito enlace permanente.

Comentarios cerrados.