DEFINICION DE FINCA REGISTRAL EN UN EDIFICIO

Qué es una finca registral dentro de un edificio

 

La constitución del Régimen de
Propiedad Horizontal en un Edificio
consiste en identificar las fincas privativas que lo constituyen: Viviendas, Locales Comerciales, Garaje y
Trasteros
, identificar asimismo los
elementos comunes
del mismo y
repartirlos
entre los elementos privativos por medio de un coeficiente de propiedad que se identificara con
cada inmueble privativo
Las unidades privativas anteriormente definidas constituyen fincas registrales independientes,
creadas precisamente en la escritura de constitución del régimen de propiedad
horizontal, como tales, cada una de ellas abren
folio en el Registro de la Propiedad,
cada una con su número de finca
correspondiente.
 

 

Es decir que, en un determinado edificio que se construye sobre un
solar, que es una finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº  X de XXXXX al tomo XX, Sección XX, numero
18.625, que se describe …
“… en la escritura de declaración de obra nueva en construcción como un edificio
de planta baja y seis plantas  con cuatro
viviendas por planta y que en su planta baja se ubican dos locales comerciales,
el portal y dos viviendas. El edificio tiene además, dos plantas de sótano en
el  se ubican 30 plazas de garaje y 28
trasteros. La superficie construida total del edificio sobre rasante es de
XXXXX m2 y, bajo rasante de XXXXX m2., y su valor es de XXXXXX euros.”

Descripción que se inscribe en
el folio
18.625
correspondiente a la declaración de obra
nueva
. Pues bien, en virtud de la constitución del régimen de propiedad
horizontal que se hace constar en el margen del mismo folio 18.625 nacen en folios distintos del anterior
fincas registrales
que varian según la alternativa elegida para realizar
dicho régimen de propiedad horizontal. Pueden darse, a voluntad del promotor
que otorga dicha escritura los siguientes casos:
A)        
90 fincas registrales independientes cada una con su numero de folio distinto, de
las cuales 28 son viviendas, 2 locales comerciales, 30 plazas de garaje y 28
trasteros.
B)         
32 fincas registrales independientes cada una
con su numero de folio distinto,
 de las cuales 28 son viviendas,
2 locales comerciales, 1 sótano de garajes y 1 sótano de trasteros
C)         
31 fincas registrales independientes de las cuales 28 son viviendas, 2 locales
comerciales, 1 sótano de garajes y trasteros.
D)        
.28 fincas registrales independientes
que son todas viviendas que tienen vinculadas cada una de ellas una plaza de
garaje y un trastero,
Cada una de esas alternativas
tiene ventajas e inconvenientes, unas para el promotor y otras para los
propietarios.
En la alternativa D) se
introduce un criterio jurídico nuevo: el de vinculación, por el cual se adscriben a una finca que es una vivienda
dos elementos mas: una plaza de garaje y un trastero previamente identificados,
pero que están en lugares distintos de la ubicación de la vivienda.
 Por ejemplo a la vivienda tercero echa letra A (hay tres viviendas mas
en esa planta) se le vincula la plazo de garaje nº 14 situada en la planta sótano
primero del edificio y el trastero bº 4 situado en la planta sótano segundo del
mismo edificio.
Nace así una única finca registral la número 19730 que tiene como
elementos la vivienda descrita, la plaza de garaje y el trastero, aunque no
estén físicamente formando una única finca, ya que para el registro es finca
todo lo que abre folio en el registro con independencia de su situación física.
El problema de esta vinculación jurídica
es que sus propietarios no pueden vender de forma separada la vivienda, la
plaza de garaje y/o el trastero.
Lógicamente la alternativa mas
cara para el promotor, desde el punto de vista de gastos de
titularización,  es la de mayor numero de
fincas registrales independientes
En las alternativas de creación de una sola finca para el sótano, las
plazas de garaje no existirán como fincas independientes y, en consecuencia
solo podremos enajenar una parte proindiviso de la finca total (en nuestro caso
1/30 para el caso de la finca sótano garaje) y, estos proindiviso pueden dar problemas
a la hora de concesión de hipoteca.
Cuando en el edificio hay mas plazas de garaje que viviendas la
diferencia se debe constituir como fincas independientes o también en
proindiviso pero teniendo la precaución de facilitar el acceso de terceros compradores
distintos de los propietarios de las viviendas del edificio.
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