A) CONCEPTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
Es un contrato por el que una de las partes el concedente de la opción, generalmente el duelo del terreno, concede a otro, el optante, la posibilidad de adquirir un inmueble, en las condiciones de precio y plazo determinados previamente y reseñados en el contrato de opción, que se concede por un precio y un plazo determinados en dicho contrato.
Contrato de Opción de Compra
Así pues, a diferencia del contrato de señal, este contrato, también preparatorio de un futura compraventa, permite al optante, ejercer o no su opción de compra de forma libre, y en caso de que se ejerza obliga al optante a vender en las condiciones pactadas, o en caso contrario puede no ejercitar la opción, desistiendo de la mismas, con la señalización que se hubiese pactado, pero sin que nadie le obligue fuera de esto a aceptar la compraventa.
La opción puede concederse por un precio determinado, que puede o no considerarse como un pago a cuenta del precio total, caso de que se ejerza, o bien de forma gratuita.
Este contrato si se otorga en escritura pública, en el que se haga constar el precio y el plazo para el ejercicio de la opción de compra no supera los cuatro años, y están de acuerdo las partes puede tener acceso al Registro de la Propiedad, con los efectos plenos que esto supone de garantía.
B) FISCALIDAD.DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
Si la opción de compra la concede un particular que no es sujeto pasivo de IVA, el contrato de opción queda sujeto a TPO, al tipo general vigente en cada CCAA, por el mayor de los dos valores siguientes:
a) El Precio de la opción de compra
b) El 5% del precio total convenido para la compraventa.
En el caso de que la opción de compra la otorgue un sujeto pasivo de IVA, fiscalmente el contrato de opción de compra tributa como una prestación de servicios, y por tanto sujeta a IVA al 21%, con independencia de la tributación que proceda por la compraventa.
Esta ultima consideración, es muy importante a efectos de declaración de IVA correcta, ya que si por ejemplo se trata de un contrato de opción de compra por un inmueble que se conviene comprar por un precio de 100 y como precio de opción se pagan 20, importe que se conviene sea deducido del precio total a pagar en caso de ejercitar la opción
la liquidación correcta es la siguiente:
A) En el momento de otorgar el contrato de opción de compra, el optante deberá soportar un IVA de: 21% S/ 20 = 4,20
B) En el momento del ejercicio de la opción de compra y el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa se deberá soportar un IVA de: 21 % S/ 100 = 21, aunque solo se abonen en concepto de precio: 100 – 20 = 80.
Esta doble tributación, nunca será un coste, ya que el optante deducirá, en los dos casos, el IVA soportado.
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