¿Cómo evaluar la Rentabilidad de un alquiler?

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Rentabilidad de un alquiler

Para conocer la rentabilidad de un alquiler en una promoción dedicada a ello hay que considerar, además de la propia cuenta de resultados, cómo va a ser la amortización de la hipoteca, la amortización del edificio y el PER del arrendamiento, conceptos que desarrollamos a continuación

Rentabilidad de un alquiler

 La cuenta de resultados es la siguiente:

Se recogen en ella los Ingresos y todos los costes producidos en el ejercicio, regularizándose con los consumos de existencias como diferencia entre las de final y las del inicio del ejercicio.

En las empresas promotoras patrimonialistas los ingresos a contabilizar son los procedentes de arrendamientos

+ Ingresos por rentasCostes de Mantenimiento 
 Costes de Administración 
 Seguros del Edificio 
 Costes de energía, reposición y otros de actividad 
 Impuestos Locales 
 Amortización del edificio 
  = BAII
 Gastos Financieros 
  = BAI
 – Impuesto de Sociedades 
  = BN

En la cuenta de resultados de una promoción inmobiliaria para alquiler hay que tener cuidado con el resultado y pensar en su liquidez para cubrir los:

  1. Intereses de la financiación, que vienen reflejados en la cuenta de resultados.
  2. La cuota de amortización del préstamo que, por el contrario, no viene reflejada en la cuenta de resultados.

La amortización contable

Al considerar el edificio, no es amortizable la parte correspondiente al coste del solar en donde se ubica. Como, en general, ni son amortizables los terrenos de cualquier naturaleza.

Para calcular el tiempo máximo de amortización dado el porcentaje máximo (PM) no hay mas que dividir 100/PM y el cociente nos da el número máximo de años en el que podemos amortizarlo.

La amortización del edificio solo aparece en la cuenta de resultados de las promociones inmobiliarias en alquiler, como un gasto mas, que será deducible fiscalmente si cumple las dos condiciones siguientes:

  1. No se excede del porcentaje máximo establecido en la ley del impuesto de sociedades La que corresponde al tipo de edificios de uso residencial o terciario es del 2  
  2. No se excede el tiempo máximo establecido en la ley del impuesto de sociedades que, para el tipo de edificios de uso residencial o terciario, es de 50 años.

En el caso de empresas patrimonialistas, es útil estimar el PER del arrendamiento

 que análogamente al PER de la acción es el cociente entre el precio de adquisición o de ejecución, en su caso, de las promociones en arrendamiento dividido por el alquiler anual total que se recibe la empresa por este concepto, lo que da idea del número de años que necesitamos para recuperar la inversión realizada:

                                           Coste Promociones

PER (Arrendamiento) = —————————–

                                                 Alquiler Anual

El cociente inverso nos daría la rentabilidad media de los alquileres. Que es muy pequeña, entre el 2 % y el 6 % dependiendo del producto que se arriende (viviendas, locales, oficinas, etc.), pero hay que tener en cuenta que a esta rentabilidad hay que añadirle la valoración del inmueble al final del periodo de estudio.

Aunque en una promoción en alquiler por circunstancias de elección del plazo del estudio el valor del edificio sea cero, se tomara como precio de reversión el valor del solar.

Todos estos temas y otros similares se contemplan en Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU38 “Balance y Solvencia de las Empresas Inmobiliarias”, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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