El beneficio de una promoción en venta es la diferencia
ente los ingresos esperados y todos sus costes
La ecuación fundamental de una promoción inmobiliaria
sobre un solar es:
sobre un solar es:
Beneficio del Promotor = Ventas – (Coste Solar + Coste de
la Obra + Costes Auxiliares)
la Obra + Costes Auxiliares)
Siendo los costes auxiliares : GC + GF + IS + GG
GC = Costes Comerciales
GF = Gastos Financieros
GG = Gastos Generales del
Promotor
Promotor
IS = Impuesto de Sociedades
Por lo tanto, el precio máximo del solar que podemos pagar
seria
Solar
= Ventas – Beneficio – Obra –GC – GF – IS – GG
= Ventas – Beneficio – Obra –GC – GF – IS – GG
Esta ecuación muestra el equilibrio normal del mercado
inmobiliario y cuando se desequilibra la ecuación, bien porque:
inmobiliario y cuando se desequilibra la ecuación, bien porque:
a)
Se
compra el solar más caro de lo que la viabilidad de la promoción aconseja,
pensando en un futuro crecimiento de los precios de venta.
Se
compra el solar más caro de lo que la viabilidad de la promoción aconseja,
pensando en un futuro crecimiento de los precios de venta.
b)
Cuando
se vende por encima de los costes, aprovechando un boom inmobiliario pensando
que todos van a pagar estos sobrecostes gracias a unas facilidades de crédito
importantes
Cuando
se vende por encima de los costes, aprovechando un boom inmobiliario pensando
que todos van a pagar estos sobrecostes gracias a unas facilidades de crédito
importantes
Casi todos los costes y gastos dependen en proporción de
Solar, Obra o Venta, a través de 3 parámetros que llamamos: K1, K2 Y K3
Solar, Obra o Venta, a través de 3 parámetros que llamamos: K1, K2 Y K3
El beneficio del promotor es un coste subjetivo que
podemos fijar en
función del riesgo de la promoción
Por tanto, lo podemos relacionar con la
venta, luego tenemos una cuarta K4
venta, luego tenemos una cuarta K4
Una vez que el propio promotor fije el valor más habitual
de esas cuatro constantes: K1, K2, K3 y K4, en base a su experiencia y al
comportamiento de su empresa, podremos relacionar el precio máximo a pagar por
un solar con el precio de venta y el coste de construcción
de esas cuatro constantes: K1, K2, K3 y K4, en base a su experiencia y al
comportamiento de su empresa, podremos relacionar el precio máximo a pagar por
un solar con el precio de venta y el coste de construcción
Estas 4K son independientes de la superficie de la
actuación, dentro de unos limites razonables, por lo que podemos aplicar la
formula también sobre los valores /m2
actuación, dentro de unos limites razonables, por lo que podemos aplicar la
formula también sobre los valores /m2
De manera que llegaríamos a poder decir:
Si
voy a vender a 2.000 €/m2 y construyo a 700 E/m2, como conozco MIS K1, K2, K3 y
K4, puedo comprar como máximo, el solar a X €/m2
Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU31 Parametrización de Costes de las
Promociones. Fórmula de las 4K”, y siguientes, al
que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU31 Parametrización de Costes de las
Promociones. Fórmula de las 4K”, y siguientes, al
que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario