Como Calcular la Edificabilidad de un Sector Urbanístico

Calcular la Edificabilidad de un Sector Urbanístico

Tambien se llama a este proceso, Encaje de la edificabilidad  Hablamos de un suelo urbanizable sectorizado (o delimitado en nomenclatura de algunas CCAA), que,
por serlo, tiene, dentro de un sector urbanístico, perfectamente definidos en sus límites

Edificabilidad de un Sector Urbanístico

 

 En consecuencia, tendrá una superficie perfectamente definida y podrá tener o no, unas configuraciones especiales, procedentes de las áreas de reparto establecidas en el PGOU, que podrán ser el siguiente tenor:

 a)     Un sistema general

b)     Unos sistemas locales,

c)      Y puede tener unas cargas específicas de urbanización, además de las contenidas en la urbanización propia del sector.

 El Sector Urbanístico se desarrollará a través de un Plan Parcial (PP), estando el propietario de suelo en uno de estos dos supuestos:

 A)  El Promotor ha adquirido un porcentaje  inferior al 50%, o lo posee desde que el suelo está calificado, y pretende estimar que edificabilidad y que usos, le puede corresponder. En este caso no podrá formalizar la Ejecución del Planeamiento sin los apoyos necesarios hasta superar ese porcentaje.

 B)  Si el porcentaje de adquisición o de propiedad es superior al 50% el Promotor tiene atribuciones para formalizar la Ejecución del Planeamiento.

 Los pasos a seguir para encajar Edificabilidad de un Sector Urbanístico son los siguientes:

      1.              Obtener los datos urbanísticos de sector

2.              Calcular la superficie computable del mismo

3.              Calcular la edificabilidad del sector

4.              Calcular la reserva de terrenos para construir vivienda protegida

5.              Establecer la distribución por usos

6.              Establecer los estándares urbanísticos mínimos

7.              Estimar la superficie de viario y aparcamientos públicos

8.              Comprobación de que la edificabilidad de cada uso cabe en la parcela edificable

9.              Establecimiento de los coeficientes de homogeneización

10.           Cálculo de las unidades de aprovechamiento (ua)

11.           Cálculo del aprovechamiento medio o tipo

 En cualquier actuación urbanística, una vez cedidos los suelos necesarios para dotaciones publicas, con el resto de la superficie de la actuación, se obtiene parcelas
edificables
de titularidad privada.

 A cada parcela edificable le corresponde los siguientes parámetros urbanísticos:

  •            Uso
  •            Tipología de uso
  •            Edificabilidad
  •            Condiciones de la Edificación en la parcela.

 

Tenemos pues, que tratar con varias superficies de suelo distintas (m2);

A.              Superficie del ámbito de actuación.

B.              Superficie de Parcela Edificable, una vez descontadas de la anterior las cesiones de suelo para sistemas generales y locales, zonas verdes, viales, etc.

C.             Superficie edificable computable, determinada a partir de la edificabilidad máxima de cada uso, y que quepa en la parcela edificable

 Por tanto, cuando hablemos de m2 le tenemos que poner apellido. No es lo mismo m2 del ámbito que m2 de edificabilidad o m2 de la parcela edificable

 Debemos ver las unidades en que se mide la edificabilidad, por medio de un índice que puede presentar dos maneras distintas de asignación:

1)              La más habitual, es una cifra que indica los metros cuadrados de edificación que se pueden construir por metro cuadrado de superficie de suelo. Se indica  en  m2e/m2s ó m2c/m2s

2)              La actualmente poco o nada utilizada el volumen edificado por metro cuadrado de suelo, que se indica en m3e/m2s

  Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 66 Encaje de la edificabilidad en un sector urbanístico”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

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