Relación Superficie Útil Construida

Cuando hablamos de la relación superficie útil construida en un Proyecto de Viviendas de Protección Publica, debemos precisar los conceptos de ambos términos.

Como superficie útil se considera la computable a efectos legales que viene definida en la normativa autonómica respectiva y, en defecto de esta, en el articulo 4 del Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre, que desarrolla la Ley 31/1978 de Viviendas de Protección Oficial.

A) VIVIENDAS

Según esta normativa se considera superficie útil de la vivienda: Es la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso e incluyendo, el 50% de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros, hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada de la vivienda.

Del cómputo de superficie útil queda excluida:

• La superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles.
• Los elementos estructurales verticales.
• Las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 cm
• Cuando se trata de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el computo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 cm2, se tomara la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 10%.
• Superficie del suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 m

De esta definición destacamos los tres siguientes elementos diferenciadores:

a) Se deben descontar del cómputo los cerramientos interiores tanto fijos como móviles.
b) Los espacios exteriores a computar no hace falta que sean cubiertos, pero están limitados a un 10% de la superficie cerrada interior de la vivienda.
c) El caso de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical.

Esta definición contiene pues, una suma de superficies útiles:

a) La interior de la vivienda, deduciendo la superficie ocupada por ciertos elementos como los descritos en la definición. Podíamos resumir diciendo que es la superficie “pisable” deduciendo aquellos espacios de altura libre inferior a 1,50 metros.

b) La exterior de la misma, que tiene una serie de limitaciones:
– Solo se consideran elementos a sumar, los exteriores a la vivienda y privativos de la misma

(es decir no se computan los portales, las escaleras y demás elementos comunes del edificio.

– Los elementos exteriores privativos se computan al 50%

– El limite de su suma es el 10% de la superficie interior de la vivienda

En la legislación autonómica se mantiene en esencia esta definición, variando alguno de sus parámetros como permitir computar espacios de altura libre de hasta 1,80 metros; computar ciertos elementos exteriores no privativos (caso de las terrazas de los pisos áticos), permitir un limite de computo de los espacios exteriores de hasta el 20%, etc.

La superficie útil de la vivienda, a efectos de venta y financiación, tienen un limite máximo de 90 metros cuadrados, para ser considerada de Protección Oficial.

B) ANEJOS

En cuanto a las promociones de Vivienda de protección Publica los anejos vinculados a la vivienda son los garajes y los trasteros, y en el caso de viviendas rurales también los espacios destinados al almacenamiento de aperos de labranza, ganadería y talleres de artesanos.

La superficie útil de estos elementos se computa de acuerdo a lo dispuesto en la legislación autonómica, y en su defecto, se aplica el articulo ya citado del Decreto 3147/1978,

Con carácter general, y para todos estos elementos descritos, con independencia de su superficie útil real, se consideraría como tal el producto de la superficie construida por el coeficiente 0,80. Entendemos que se trata de la construida incluidas la parte proporcional de zonas comunes.

En la consideración de la legislación autonómica, se abre paso al computo de la superficie útil real, la de la propia plaza de garaje o el interior del trastero, mas la parte proporcional de la superficie útil de los elementos comunes tales como: viales y rampas de acceso y circulación en el caso de los garajes y espacios de distribución y acceso en el caso de los trasteros.

Las superficies útiles de estos elementos a efectos de venta y financiación tienen unas limitaciones, que son las siguientes:
• Garaje ……………………….. 25 m2 útiles
• Trastero …………………….. 8 m2 útiles
• Anejo Rural ………………… 15% superficie útil vivienda

EN DEFINITIVA LA SUPERFICIE UTIL COINCIDE CON LA SUPERFICIE VENDIBLE EN ESTE TIPO DE PROMOCIONES

SUPERFICIE CONSTRUIDA

A los efectos de determinar la relación entre superficie útil y construida, consideramos como superficie construida la de las viviendas y anejos y la de todos los elementos comunes del edificios (portales, escaleras, ascensores, etc.)

ES DECIR, TODA LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DEL EDIFICIO, (LA QUE VA A SERVIR PARA QUE EL CONTRATISTA EVALUE SU OFERTA ECONOMICA Y CIFRE SU PRECIO DE CONTRATA).

Conocido el Proyecto Técnico de la Promoción, es evidente, que podremos evaluar con total seguridad esta relación. El problema surge cuando un Promotor Inmobiliario esta estudiando la Viabilidad Económico Financiera de una Promoción de Viviendas de protección Publica y tiene que estimar “ a priori” esta relación

Será FUNADAMENTAL EN SU PLANTEAMIENTO DE VIABILIDAD YA QUE PAGA AL CONTRATISTA, LO QUE CONSTRUYE Y SOLO VENDE YUN A PARTE DE LO CONSTRUIDO.

Es evidente que la relación que estamos buscando depende de multitud de parámetros como son:

• la geometría del solar donde se va a desarrollar el proyecto a construir,
• la normativa urbanística aplicable
• la altura del edificio
• el diseño del portal y las escaleras
• las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE), en cuanto a exigencias de reserva de espacios adicionales en la edificación para basuras, infraestructura de telecomunicaciones, etc., así como de las Compañías suministradoras de servicios (agua, luz, gas, etc,)
• la normativa de evacuación y seguridad ante incendios
• la normativa de accesibilidad universal
• la habilidad del proyectista
• la imagen que desee dar el promotor al edificio, etc.

De acuerdo con estas nuevas exigencias proponemos una relación, contrastada por el Colegio de Arquitectos de Baleares, que la ha obtenido a base de estudios estadísticos sobre promociones ejecutadas en la isla, que parte de las siguientes relaciones:

Superficie construida de la Vivienda = Superficie Útil x 1,18
Superficie construida con zonas comunes = Superficie construida vivienda x 1,15

En consecuencia:

Sup. construida de la vivienda con zonas comunes = Sup. Útil Vivienda x 1,18 x 1,15 (= 1,357)

De donde podemos concluir:

A) Relación Superficie Útil Construida RECOMENDADA EN VIVIENDAS

Superficie Útil/Superficie construida con zonas comunes = 0,7369

Otra previsión análoga la podemos obtener de los concurso de compra de suelo que efectúa el organismo publico SEPES, que aplica un coeficiente de 0,72

Y en el mismo sentido se pronunciaba una normativa, ya derogada de la Comunidad de Madrid, que aplicaba como limite el coeficiente 0,72.

Así pues, nuestra propuesta es aplicar, para los estudios de Viabilidad de las Promociones de Viviendas de Protección Publica, un coeficiente que este dentro de la horquilla 0,720 – 0,737, y que si luego se logra mejorar en el proyecto del edificio, pues mucho mejor.

B) RELACION RECOMENDADA EN ANEJOS VINCULADOS A LA VIVIENDA

Para estos elementos, y teniendo en cuenta que en la definición de superficie útil y construida de los mismos figuran, en ambas, las superficies útiles o construidas de las zonas comunes de acceso y circulación, elevamos la relación superficie útil/superficie construida a unos valores entre 0,80 – 0,85

C) RELACION RECOMENDADA EN ANEJOS NO VINCULADOS A LA VIVIENDA (TALES COMO LOCALES COMERCIALES)

Teniendo en cuenta que parte de la legislación autonómica, considera que para estos elementos no se debe considerar la superficie útil real sino un coeficiente fijo en función de la superficie construida, que cifran entre 0,80 – 0,85, mantenemos la relación propuesta como en los anejos vinculados, entre 0,80 – 0,85.

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