Fiscalidad Compraventa de un Terreno Rustico
La fiscalidad aplicable depende tanto de quien sea el comprador como de quien sea el vendedor. Por tanto, haremos los correspondientes distingos. Suponemos que somos EL COMPRADOR, que es ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA y, POR TANTO ES SUJETO PASIVO DE IVA, pero distinguimos 2 variantes:
Suelo rustico
1) EL COMPRADOR TIENE DERECHO A DEDUCION DEL 100% DEL IVA SOPORTADO
Según sea el titular del terreno podemos distinguir los siguientes casos:
A) VENDEDOR PERSONA FISICA QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA
La operación de compra esta sujeta a TPO al tipo vigente en cada CCAA
B) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EL TERRENO NO ESTA AFECTO A SU EXPLOTACION
La operación de compra esta sujeta a TPO al tipo vigente en cada CCAA
C) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EN LA OPERACIÓN NO SE PRODUCE LA ENTREGA AL COMPRADOR (POR EJEMPLO SE TRATA DE UNA CONDICION SUSPENSIVA O D EUNA OPCION DE COMPRA)
La operación de compra esta sujeta a TPO al tipo vigente en cada CCAA
D) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO ESTA AFECTO A SU EXPLOTACION Y SE TRATA DE UNA ENTREGA
La operación esta sujeta y exenta de IVA, y como el comprador es sujeto pasivo de IVA con derecho a deducción del 100% del IVA soportado, podrá renunciar a la exención (fijándose tal renuncia en la misma escritura de compraventa), y en consecuencia la operación estar sujeta a IVA al tipo vigente
Además al otorgarse el documento en escritura publica estar sujeto a AJD a tipo variable según las CCAA (que puede ser un tipo superior al tipo general, al haber renunciado a la exención, según se disponga en la legislación de la Comunidad Autónoma correspondiente. (en los casos A) , B) y C) no existe AJD)
Así pues, en este caso, el PROMOTOR INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA normal y además tendrá un coste de AJD que deberá liquidar en la CCAA en el plazo máximo de 30 días desde la fecha de la operación.
Al tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existirá Impuesto Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
2) EL COMPRADOR, DADO QUE ENTRE SUS INGRESOS TIENE ALQUILERES PROCEDENTES DE VIVIENDAS, NO TENDRA DERECHO A DEDUCION DEL 100% DEL IVA SOPORTADO.
Los casos A) a D) serán todos sujetos a TPO, ya que en el último, el caso D) no podrá renunciar a la exención del IVA.
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