Una promoción inmobiliaria para alquiler, tanto para viviendas como para oficinas o comercial, tiene en su desarrollo dos fases independientes:
a) La fase de construcción del edificio, que se inicia con la compra del suelo y posterior construcción del edificio o en los casos de rehabilitación con la adquisición del inmueble a rehabilitar.
En esta fase no existe pues cuenta de explotación, sino solo costes que se contabilizan el activo de la empresa dentro del capitulo de inmovilizado de la misma.
La financiación de esta fase se realiza con recursos propios o ajenos, por lo que al final de la fase tendremos que equilibrar:
a) El capital social o fondos propios utilizados y
b) Los prestamos, generalmente hipotecarios, utilizados para la compra de la materia prima y la construcción del edificio
c) Con el coste total del mismo, y en su caso, con las posible subvenciones recibidas del Estado o de las propias Comunidades Autónomas.
Es decir lógicamente al final de esta fase no deberian existir recursos ajenos o propios significativos que no sean utilizables, con las salvedades que luego veremos.
b) La fase de explotación del edificio, que salvo casos muy singulares que solo se dan en el uso terciario (mercado de oficinas en alquiler) comienza una vez terminada la obra y conseguidos sus permisos necesarios para su ocupación (licencia de primera ocupación o cedula de calificación definitiva en el caso d edificios de viviendas, según sean estos libres o protegidos, y generalmente las dos, y para caso de edificios de terciario la licencia de actividad y/o de funcionamiento)
En esta fase existen unos ingresos, generalmente de carácter mensual, que son las rentas recibidas de los inquilinos del inmueble, que se va llenando con un cierto ritmo, hasta alcanzar la ocupación plena.
En este caso sí existe cuenta de resultados que tiene los siguientes elementos:
– Ingresos por alquileres
– Costes de explotación (compuestos generalmente por las siguientes partidas de gasto:
– Gastos de administración
– Gastos de Comunidad (por la parte no alquilada)
– Gastos de mantenimiento del edificio y sus instalaciones generales
– Gastos no repercutibles en la renta (impuestos locales: IAE, IBI), etc.
La cuenta quedaria:
Rentas – Gastos de Explotación = EBITDA (Beneficio bruto de explotación)
Menos: Amortización del edificio (el máximo legal deducible fiscalmente es el 2% anual)
= BAII (Beneficio antes de Intereses e Impuestos)
Menos: Gastos Financieros
= BAI (Beneficio antes de Impuestos
Menos el Impuesto de Sociedades (IS)
= BN (Beneficio neto)
Como hemos dicho, al inicio de esta explotación tendremos un préstamo, generalmente hipotecario, que entra en periodo de amortización, por lo que periódicamente la empresa tendrá que abonar una cuota compuesta de dos partes:
a) Interés del capital
b) Capital amortizado
Lógicamente, el importe total de las cuotas que se van abonando en el ejercicio son las que influirán en el cash – flow de tesorería de la empresa, ya que la empresa debe haber generado la tesorería necesaria para su abono en cada periodo de pago establecido en el contrato de préstamo. Y de ellas, solamente la parte de cada cuota que se corresponde con intereses, serán las que irán directamente a la cuenta de resultados de la empresa.
Luego existirá una doble condición:
a) Satisfacer las necesidades de tesorería exigidas en cada momento
b) Hacer que el BN sea positivo, para poder repartir dividendos a los accionistas, que también en parte y conjuntamente con la financiación ajena a contribuido al éxito del negocio.
Luego habrá que compaginar las necesidades financieras de una y otra fase, de forma conjunta utilizando los dos componentes: capital social o fondos propios apartados, y financiación ajena, y en casos de VPP la posibles subvenciones que pudieran recibirse.
El problema de ajuste es complejo, y a veces resulta del mismo, que la viabilidad de la operación no es posible, con las rentas estimadas que, por consiguiente deben ser actualizadas.
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