El
estudio y la viabilidad de una promoción
inmobiliaria no solo tiene que tener en cuenta sus costes y financiación
También las obligaciones legales a que se somete el promotor y que deben ser
cumplidas aunque su incidencia económica sea,
aparentemente, pequeña
El marco legal del promotor inmobiliario
como tal se encuadra dentro de los
agentes de la edificación que enumera la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) y que son los siguientes:
como tal se encuadra dentro de los
agentes de la edificación que enumera la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) y que son los siguientes:
- Promotor
- Proyectista
- Contratista
- Director de Obra
- Director de Ejecución de la Obra
- Entidades y los Laboratorio de control de
validad de la edificación - Los suministradores de productos.
- Los propietarios y usuarios.
Pero
no solamente hay que tener en cuenta la LOE. Hay otra legislación que afecta a
las OBLIGACIONES
DEL PROMOTOR
DERIVADAS DEL CÓDIGO CIVIL
El
contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción,
responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de
diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad,
y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la
ruina a vicio del suelo o de la dirección.
contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción,
responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de
diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad,
y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la
ruina a vicio del suelo o de la dirección.
A la vista de todo este articulado la
doctrina jurisprudencial viene considerando que la aplicación de las
responsabilidades del articulo 1591 el promotor inmobiliario es responsable
solidario con el contratista y el arquitecto desde antes de la aparición de la
LOE
doctrina jurisprudencial viene considerando que la aplicación de las
responsabilidades del articulo 1591 el promotor inmobiliario es responsable
solidario con el contratista y el arquitecto desde antes de la aparición de la
LOE
DERIVADAS DE LA NORMATIVA DE SEGURIDAD Y SALUD
La materia viene regulada por la Ley 31/1995 de 8 de noviembre
y el Real Decreto 1627/1997, que la
desarrolla, siendo a nuestros efectos de señalar el siguiente articulado:
y el Real Decreto 1627/1997, que la
desarrolla, siendo a nuestros efectos de señalar el siguiente articulado:
Artículo 1.1. c) considera, a efectos de
esta ley, que el Promotor: cualquier
persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
esta ley, que el Promotor: cualquier
persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
Como es lógico una definición muy centrada en las relaciones
contractuales entre el promotor y los demás agentes de la edificación,
incluyendo los coordinadores en materia de seguridad y salud
contractuales entre el promotor y los demás agentes de la edificación,
incluyendo los coordinadores en materia de seguridad y salud
1. Cuando en la elaboración del
proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor
designará un coordinador en materia de seguridad y de salud durante la
elaboración del proyecto de obra.
proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor
designará un coordinador en materia de seguridad y de salud durante la
elaboración del proyecto de obra.
2. Cuando en la ejecución de la
obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o
diversos trabajadores autónomos, el promotor, antes del inicio de los
trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución
de la obra.
obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o
diversos trabajadores autónomos, el promotor, antes del inicio de los
trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución
de la obra.
DERIVADAS DE LA LOE
La citada LOE a nivel nacional, se
encarga de dibujar jurídicamente, la figura del promotor de una forma mas
acabada que en la definición anterior y, así en
el artículo 9.1 de la LOE, se considera promotor toda persona física o jurídica,
publica o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia con recursos
propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o
cesión a terceros bajo cualquier titulo
encarga de dibujar jurídicamente, la figura del promotor de una forma mas
acabada que en la definición anterior y, así en
el artículo 9.1 de la LOE, se considera promotor toda persona física o jurídica,
publica o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia con recursos
propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o
cesión a terceros bajo cualquier titulo
De
esta definición cabe destacar los siguientes aspectos:
esta definición cabe destacar los siguientes aspectos:
·
Puede ser cualquier persona con independencia
de su naturaleza
Puede ser cualquier persona con independencia
de su naturaleza
·
Puede utilizar, libremente, medios propios o
ajenos
Puede utilizar, libremente, medios propios o
ajenos
·
Sus funciones quedan definidas en los
siguientes cuatro ámbitos:
Sus funciones quedan definidas en los
siguientes cuatro ámbitos:
- DECIDIR
- IMPULSAR
- PROGRAMAR
- FINANCIAR
·
El objeto social es la construcción de un
edificio
El objeto social es la construcción de un
edificio
Obligaciones
iniciales del promotor inmobiliario: Asegurarse de la Obtención del Certificado de
Viabilidad Geométrica: aconsejamos matizar esta obligación sometiéndola a
consulta previa con los redactores del proyecto
iniciales del promotor inmobiliario: Asegurarse de la Obtención del Certificado de
Viabilidad Geométrica: aconsejamos matizar esta obligación sometiéndola a
consulta previa con los redactores del proyecto
La
gestión y obtención de la licencia de obras y el resto de autorizaciones
precisas corresponde al promotor.
gestión y obtención de la licencia de obras y el resto de autorizaciones
precisas corresponde al promotor.
Entregar
al adquirente en su caso, la documentación de obra ejecutada o cualquier otro
documento exigible por las administraciones competentes
al adquirente en su caso, la documentación de obra ejecutada o cualquier otro
documento exigible por las administraciones competentes
El promotor esta obligado también a
obtener la Licencia de Primera
Ocupación
obtener la Licencia de Primera
Ocupación
Y, en el caso de Promociones de Viviendas de Protección Pública, previamente a
su inicio es una obligación del promotor obtener la Calificación Provisional
su inicio es una obligación del promotor obtener la Calificación Provisional
La
recepción del edificio deberá consignarse en un acta firmada
recepción del edificio deberá consignarse en un acta firmada
El
proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones
debidamente aprobadas, será facilitado
al promotor por el director de obra, para la formalización de los
correspondientes trámites administrativos.
proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones
debidamente aprobadas, será facilitado
al promotor por el director de obra, para la formalización de los
correspondientes trámites administrativos.
Hay que tener en cuenta que el contenido detallado del Libro del Edificio, quienes están
obligados a su elaboración y a quien debe entregarse es competencia de las CCAA que en su
legislación autonómica legislan sobre la materia.
obligados a su elaboración y a quien debe entregarse es competencia de las CCAA que en su
legislación autonómica legislan sobre la materia.
DERIVADAS DE LA CERTIFICACIÓN DE
EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
El
promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva
construcción o existente, será el
responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia
energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por
este real decreto. También será
responsable de conservar la correspondiente documentación.
promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva
construcción o existente, será el
responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia
energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por
este real decreto. También será
responsable de conservar la correspondiente documentación.
) Certificado
de eficiencia energética del proyecto: documentación suscrita por el
proyectista como resultado del proceso de certificación, que contiene
información sobre las características energéticas y la calificación de
eficiencia energética del proyecto de ejecución.
de eficiencia energética del proyecto: documentación suscrita por el
proyectista como resultado del proceso de certificación, que contiene
información sobre las características energéticas y la calificación de
eficiencia energética del proyecto de ejecución.
f) Certificado
de eficiencia energética del edificio terminado: documentación
suscrita por la dirección facultativa del edificio por el que se verifica la
conformidad de las características energéticas y la calificación de eficiencia
energética obtenida por el proyecto de ejecución con la del edificio terminado.
de eficiencia energética del edificio terminado: documentación
suscrita por la dirección facultativa del edificio por el que se verifica la
conformidad de las características energéticas y la calificación de eficiencia
energética obtenida por el proyecto de ejecución con la del edificio terminado.
DERIVADAS DE LA
LEY DE REHABILITACIÓN
Son obligaciones derivadas del hecho de
que un promotor que realiza promociones para arrendamiento se convierte, durante todo el periodo de
explotación, en el propietario del
edificio y, como tal tiene los deberes
de conservar y mantener el mismo como señalan las leyes autonómicas de
Ordenación de Territorio y Urbanismo de las CCAA y también la LOE en su artículo 16.1
que un promotor que realiza promociones para arrendamiento se convierte, durante todo el periodo de
explotación, en el propietario del
edificio y, como tal tiene los deberes
de conservar y mantener el mismo como señalan las leyes autonómicas de
Ordenación de Territorio y Urbanismo de las CCAA y también la LOE en su artículo 16.1
El Informe
de Evaluación de los Edificios.
de Evaluación de los Edificios.
1. Los
propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología
residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración
competente, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria
primera, para que acrediten la situación
en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el
cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como
sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología
residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración
competente, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria
primera, para que acrediten la situación
en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el
cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como
sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
1. Cuando
un edificio se venda o alquile, antes de su construcción, el vendedor o
arrendador facilitará su calificación energética de proyecto expidiéndose
el certificado del edificio terminado una vez construido el edificio.
un edificio se venda o alquile, antes de su construcción, el vendedor o
arrendador facilitará su calificación energética de proyecto expidiéndose
el certificado del edificio terminado una vez construido el edificio.
Todas estas oblogaciones, tareas, costes y actividades que conforman la labor del promotor inmobiliario se encuentran recogidas en nuestro BLOG «Formacion para el Promotor y Directivo Inmobiliario» en diversos Cuaderos monograficos
Software de Análisis de Viabilidad de
Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36
Mas artículos sobre este tema y otros
relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en https://prayde.com/empresa/
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