El cálculo de un desarrollo urbanístico está perfectamente regulado por la Ley.
Concretamente en la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco a cuya legislación nos hemos referido en
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
Concretamente en la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco a cuya legislación nos hemos referido en
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
Calculo de los coeficientes de ponderación y de la
cesión de aprovechamiento
Según el articulo
36 de la Ley
2/2006, el porcentaje de cesión es el 15%
de la edificabilidad ponderada.
36 de la Ley
2/2006, el porcentaje de cesión es el 15%
de la edificabilidad ponderada.
Para su cálculo
debemos partir del uso característico que, en este caso es el de VPO – RG al
que le corresponderá el coeficiente de ponderación 1,00.
debemos partir del uso característico que, en este caso es el de VPO – RG al
que le corresponderá el coeficiente de ponderación 1,00.
Para el resto de
usos hay que calcular el valor de mercado de la repercusión de suelo urbanizado
respecto del valor que en dicho mercado tuviera la misma repercusión del tipo
VPO – RG.
usos hay que calcular el valor de mercado de la repercusión de suelo urbanizado
respecto del valor que en dicho mercado tuviera la misma repercusión del tipo
VPO – RG.
Para calcular dicha
repercusión de suelo urbanizado en las tipologías de Viviendas Tasadas
Municipales, partimos de lo establecido en el articulo 7 del Decreto 39/2008 de
4 de marzo y de los precios máximos establecidos para la VPO en la Orden de 3 de noviembre de
2010 (últimos precios vigentes) y el de las Ordenanzas de Viviendas Tasadas
Municipales del Ayuntamiento, en donde radica la promoción, suponiendo que cada
vivienda de 75 m2
de superficie útil tiene vinculados una plaza de garaje de 30 m2 útiles y un trastero de
10 m2
útiles (los máximos computables por la legislación de vivienda publica del País
Vasco.
repercusión de suelo urbanizado en las tipologías de Viviendas Tasadas
Municipales, partimos de lo establecido en el articulo 7 del Decreto 39/2008 de
4 de marzo y de los precios máximos establecidos para la VPO en la Orden de 3 de noviembre de
2010 (últimos precios vigentes) y el de las Ordenanzas de Viviendas Tasadas
Municipales del Ayuntamiento, en donde radica la promoción, suponiendo que cada
vivienda de 75 m2
de superficie útil tiene vinculados una plaza de garaje de 30 m2 útiles y un trastero de
10 m2
útiles (los máximos computables por la legislación de vivienda publica del País
Vasco.
Aplicando toda la
legislación a la que nos hemos referido a la vivienda reseñada, cuyos precios
máximos de venta y repercusiones máximas de suelo hemos calculado con detalle
en anteriores consultas, se tiene:
legislación a la que nos hemos referido a la vivienda reseñada, cuyos precios
máximos de venta y repercusiones máximas de suelo hemos calculado con detalle
en anteriores consultas, se tiene:
Precios máximos de venta
VPO – RG …… 161.599,05
€
€
VTRA ………….. 256.171,58 €
VTME …………. 274-718,39 €
VTMG …………. 403.997,63 €
a)
Valor máximo de repercusión de suelo urbanizado
Valor máximo de repercusión de suelo urbanizado
– VPO – RG 20 % S/161.599,05 = 32.319,63 = 32.319,83/104 = 310,77 €/m2
construido
construido
– VTME …..25% S/274.718,39
=68.679,76 = 68.679,76/104 = 660,82 €/m2 construido
=68.679,76 = 68.679,76/104 = 660,82 €/m2 construido
–
VTMG ….25 % S/403.997,63 =
100.999,41/104 = 971,48 €/m2 construido
VTMG ….25 % S/403.997,63 =
100.999,41/104 = 971,48 €/m2 construido
Luego una primera
aproximación de los coeficientes de ponderación podría ser la relación
existente entre las repercusiones máximas de suelo urbanizado que existen entre
los tres tipos de referencia, con lo que, obtenemos:
aproximación de los coeficientes de ponderación podría ser la relación
existente entre las repercusiones máximas de suelo urbanizado que existen entre
los tres tipos de referencia, con lo que, obtenemos:
–
VPO . RG …………….. 1,000
VPO . RG …………….. 1,000
–
VTME………………… 2,126
VTME………………… 2,126
–
VRMG ………………. 3,126
VRMG ………………. 3,126
Nos quedaría por
calcular el de la Vivienda Libre
y el TERCIARIO. Para lo cual deberemos acudir al mercado, y suponer que la
repercusión de suelo urbanizado que se utiliza habitualmente en el mercado
libre es del 33 % como máximo. Luego suponiendo que los precios máximos de
venta del metro cuadrado construido de ambas tipologías, en el mercado esta en €
metro cuadrado construido:
calcular el de la Vivienda Libre
y el TERCIARIO. Para lo cual deberemos acudir al mercado, y suponer que la
repercusión de suelo urbanizado que se utiliza habitualmente en el mercado
libre es del 33 % como máximo. Luego suponiendo que los precios máximos de
venta del metro cuadrado construido de ambas tipologías, en el mercado esta en €
metro cuadrado construido:
–
Vivienda Libre ……… 5.000
Vivienda Libre ……… 5.000
–
Terciario ……………. 2.500
Terciario ……………. 2.500
Tendremos unas
repercusiones de suelo urbanizado de (en € por metro cuadrado construido):
repercusiones de suelo urbanizado de (en € por metro cuadrado construido):
VL ………………
1.650 5.309
1.650 5.309
– TER…………….
825 2,655
825 2,655
Con todos estos
valores podemos calcular la edificabilidad
ponderada como se indica en la tabla:
valores podemos calcular la edificabilidad
ponderada como se indica en la tabla:
|
TIPOS
|
M2 C
|
COEF, POND.
|
EDIFI. PONDERADA
|
|
VPO – RG
|
51.700
|
1,000
|
51.700
|
|
VTME
|
9.400
|
2,126
|
19.990
|
|
VTMG
|
9-400
|
3,126
|
29.384
|
|
VL
|
23.500
|
5,309
|
124.762
|
|
TER
|
10.000
|
2,655
|
26.550
|
|
TOTALES
|
103.000
|
|
252.386
|
Luego al
Ayuntamiento le corresponden_ 15 % de
252.386 = 37.858 u.a. del uso característico VPO – RG
Ayuntamiento le corresponden_ 15 % de
252.386 = 37.858 u.a. del uso característico VPO – RG
Como el
Ayuntamiento desea adjudicarse lo más posible del uso característico, le corresponderá
la siguiente edificabilidad:
Ayuntamiento desea adjudicarse lo más posible del uso característico, le corresponderá
la siguiente edificabilidad:
u.a.
m2 c
m2 c
——————————————–
–
VPO – RG … 37.858 37.858
VPO – RG … 37.858 37.858
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