entabilidad Dinámica de una Promoción
La rentabilidad Dinámica de una Promoción inmobiliaria, al estudiarla, nos llevar a evaluar su rentabilidad, a fin de aceptar o rechazar el proyecto. Tendremos más precisión en ello si somos capaces de introducir el concepto del tiempo.
El método del Valor Actual Neto, también VAN, se basa en utilizar los flujos de caja, de movimientos de fondos, descontándolos a una determinada tasa de descuento K.
Si el VAN es positivo (o incluso tiene el valor cero) el proyecto de inversión es rentable, y por tanto es aceptable, y si es negativo no es rentable y en consecuencia es rechazable.
Así pues, su mecánica consiste en calcular el valor actualizado neto del cash – flow representativo de la inversión, es decir sumar todos los flujos netos de cada periodo actualizados a la tasa de descuento elegida. El valor resultante es el VAN y el ultimo flujo seria el Valor Residual de la inversion, si existiera
VR = Valor Residual de la Inversión, si existe. Por ejemplo en una promoción inmobiliaria para la venta a terceros no existiría tal valor residual; sin embargo si el destino es el arrendamiento, la empresa la explotaría en un determinado numero de años, pero siempre existiría un valor residual cada vez menor del edificio, cuyo valor iría disminuyendo por obsolescencia, llegando a ser incluso cero
Pero siempre existiría un valor del solar, que incluso podría crecer o disminuir con el tiempo, por la evolución de las condiciones urbanística, la ubicación, la evolución de la ciudad en esa zona, etc.
K = Tasa de Descuento a determinar
n = Numero de periodos considerados
El VAN es pues, función de la tasa de descuento K,
A medida que K aumenta, el VAN disminuye, llegando a ser negativo a partir de cierta tasa de descuento.
Para aplicar el método debemos tener en cuenta las siguientes cuestiones previas:
a) Los flujos de caja a utilizar, deben ser los operativos que representen movimientos de fondos, y no los de tesorería. Así pues, no debemos tener en cuenta la forma en que se financia la promoción inmobiliaria en cuestión, suprimiendo pues, el capital social y los préstamos utilizados, así como los gastos financieros que estos últimos suponen.
b) Recomendamos que se utilicen flujos corrientes (teniendo en cuenta los efectos de la inflación) en cada periodo, ya que normalmente se utilizan tasas de descuento de ese mismo tipo.
c) Por ultimo queda una importante cuestión: ¿Que tasa de descuento debemos aplicar? Entre los analistas financieros se suele elegir K, de acuerdo a los tres siguientes criterios:
– K = Coste medio Ponderado de capital de la empresa
– K = Coste de Oportunidad de la inversión alternativa, si existe
– K = Suma de Tasa de una inversión sin riesgo (por ejemplo: la vigente en el mercado de la Deuda Publica, a plazo semejante) + Prima de Riesgo (calculada por los inversores en función del riesgo de la situación económica general, el del sector inmobiliario en particular y el de la propia empresa, en función de su propio apalancamiento financiero)
Como hemos señalado el valor del VAN es un importe absoluto, que depende de K, cuanto mas valor tenga K ,menor valor alcanzara el VAN, cuyo valor podrá ser incluso negativo
La pregunta es: ¿Tiene algún significado ese valor del VAN?. Pues sí, ya que si un inversor exige una determinada rentabilidad a una promoción Inmobiliaria, pongamos, por ejemplo un 12%, y descontando los flujos esperados de la misma, se obtiene un VAN = 12.650 euros,
querrá decir que el inversor obtiene anualmente un 12% que es la tasa exigida, pero además, obtendrá 12.650 euros adicionales, que el proyecto le regala por encima de la tasa de descuento exigida.
Tasa Interna de Rentabilidad, TIR.
Es el valor de la tasa de descuento, K, de los flujos de fondos que representan la inversión, que hace que el VAN = 0.
En el caso de las promociones inmobiliarias, no hay que olvidar de que al suprimir los prestamos utilizados, debemos calcular un flujo de caja en el momento de la entrega de los productos inmobiliarios comercializados, que respete el importe que falta por cobrar de la venta de los mismos, y lógicamente hay que computar el préstamo hipotecario subrogable, que se considera aplicado en su totalidad en el momento de la entrega,
El valor del TIR es un porcentaje, a diferencia del VAN que era un valor absoluto, una cifra en euros; que representa, no una tasa acumulada en cada periodo de duración de la promoción, sino la tasa que anualmente se espera obtener de ella.
Si, por ejemplo, si consideramos una inversión de 100 unidades monetarias, que en cada uno de los cuatro años en los que se recupera la inversión, produce 8 unidades monetarias, el TIR será exactamente el 8%. En efecto los flujos serían los siguientes:
|
PERIODO
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
FLUJO
|
-100
|
8
|
8
|
8
|
108
|
La ecuación seria: -100 + 8/(1+K) + 8/(1+K)2 + 8/(1+K)3 + 108/(1+K)4 = 0
De donde: TIR = 8% (como podemos comprobar fácilmente usando la formula TIR de una hoja Excel)
La última pregunta que sugiera la aplicación del TIR para establecer la rentabilidad dinámica de una promoción inmobiliaria es cuál es el valor de TIR que hace que razonablemente podamos aceptar o no aceptar la promoción inmobiliaria cuya viabilidad estamos estudiando.
La respuesta es sencilla: Un proyecto de inversión será aceptable si su TIR es mayor o igual que el coste de capital, y en caso contrario será rechazable.
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