Plan de Negocio de Oficinas en Alquiler
El Plan de Negocio de Oficinas en Alquiler, al estudiar una promoción inmobiliaria en alquiler, nos permite determinar los fondos necesarios para llevar a cabo la promoción y la rentabilidad esperada de la misma
InmoAlquiler es el software de Análisis de Plan de negocio de Activos en Renta, realizado por Prayde Gestión , de la familia de Gestinmo
El alquiler de edificios de oficinas presenta unas singularidades que conviene destacar y que afectan a su coste y, por tanto, a su rentabilidad bruta o neta:
A) En cuanto al diseño del edificio
hay que tener en cuenta los nuevos requerimientos tecnológicos que ya están totalmente generalizados en esa tipología de edificios:
– Plantas diáfanas
– Seguridad activa y pasiva y control de accesos
– Módulos flexibles en cuanto al los metros cuadrados que puedan dividirse y agruparse con las máximas facilidades
– Altura libre adecuada a las normativas de seguridad y salud en el trabajo
– Falso techo con luminarias empotradas de fácil adaptación a los módulos y con espacio suficiente para cableados de seguridad
– Falso suelo (en su caso) desinstalable y con facilidad para cableado
– Módulos flexibles para acometidas en puestos de trabajo cambiables de telefonía, voz, datos, etc. De forma que nunca se vean cables.
– Patinillos de instalaciones de fácil accesibilidad y mantenimiento
– Batería de ascensores y montacargas rápidos y adecuados al tráfico con posibilidad de maniobra orientada a horas de entrada y salida de ocupantes.
– Aire acondicionado modulable y adaptable a los módulos.
– Aparcamientos
B) Mantenimiento y Conservación del Edificio
Es conveniente que su gestion se la reserve la propiedad del inmueble ya que se debe en todo momento estar muy pendiente de los cambios tecnológicos para adaptarlos al edificio y conseguir que en todo momento sea un edificio tecnológicamente correcto, ya que si no se procede de esta forma el riesgo de quedar obsoleto es muy grande, y en consecuencia tendremos mayores dificultades para adaptarlos a las nuevas exigencias de los clientes, por lo que hay que prever un fondo para grandes reparaciones, que debieran acometerse en su momento.
C) En cuanto a la comercialización
– La renta se comercializa por metro cuadrado útil del espacio alquilado.
– La distribución interior y adaptación y acometida a las instalaciones de generales a cargo del cliente.
– En general, es mas aconsejable que el mantenimiento de los servicios e instalaciones comunes, así como el control de accesos, sea gestionado por la propiedad con cargo a los inquilinos.
En este tipo de edificios hay que tener en cuenta que los clientes necesitan, en general, realizar obras importantes de distribución y adecuación de los espacios que han alquilado, por lo que, a veces se suelen negociar condiciones especiales de renta para ese periodo de no ocupación real, incluso se lega al convenio de no cobrara dichas rentas, teniendo en cuenta que dichos obras quedan en poder del promotor del edificio.
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