La permuta de solar
La permuta de solar a cambio de un porcentaje de las viviendas o unidades obtenidas en la promoción, al estudiar una promoción inmobiliaria, es una de las posibilidades, en estos tiempos de dificultad a la hora de obtener financiación
Existe una dificultad, por parte del propietario del solar, en ceder en el momento presente el control de su propiedad a cambio de una promesa de edificabilidad en el futuro. Esta dificultad se puede solventar de varias maneras
1. Cuota Indivisa de solar.
Es un caso particular del contrato de aportación de solar a cambio de obra futura, con la diferencia de que en este caso el cesionario, no transmite la totalidad del solar sino solo la cuota indivisa de su participación.
Por ejemplo, si se conviene una aportación de solar a cambio de un 25 % de la obra futura a construir sobre el mismo por el cesionario, es evidente que se produce una transmisión de la totalidad del solar por parte del cedente, y una vez construida la obra, el cesionario, vuelve a transmitir un 25% del solar cedido, en la parte de se corresponde con la propiedad de lo edificado que debe entregarse al cedente.
Para evitar esta doble transmisión el contrato puede contemplar que el cedente cede solo un 75 % del solar permaneciendo como titular del otra 25 % hasta la finalización de las obras.
Se crea en este caso una comunidad de bienes entre cedente y cesionario, de importantes consecuencias jurídicas para el cedente, ya que:
a) Debe responder de todas las obligaciones derivadas del proceso constructivo realizado por el cesionario, ya que la obra se realiza sobre un solar que es de ambos titulares, sin posibilidad de señalar que parte corresponde a cada uno de ellos.
b) La responsabilidad asumida se extiende a todos sus bienes presentes y futuros
Evidentemente la tributación fiscal disminuye, pero a costa de asumir una gran responsabilidad societaria, aunque la doctrina pueda considerar, a veces, que la comunidad de bies formada tiene carácter especial, y que las responsabilidad del cedente del solar deber quedar limitada ya que no era esta su intención, dicha doctrina no es firme y no nos podemos apoyar en ella para asumir este riesgo.
2. Reserva de Derecho de Vuelo
Se define como un derecho real en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario (texto modificado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, que en parte ha sido declarado inconstitucional) como el derecho de elevar una o varias plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca transmitida a un tercero, será inscribible conforme a las normas del articulo 8 y sus concordantes.
En la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
b) Determinación concreta del numero máximo de plantas a construir (precepto declarado inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)
c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo no podrá exceder de 10 años (declarado inconstitucional por idem
anterior)
anterior)
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.
Utilizando este concepto jurídico, el duelo del solar, cede el derecho de vuelo sobre una edificación al promotor, y a cambio este se obliga a construir para el dueño de dicho solar determinas plantas del edificio.
Con esta operación las plantas del edificio (plantas sótano, baja y siguientes, en su caso), que el promotor construye y termina inicialmente son las que pertenecen al duelo del solar, y el resto de plantas, las ubicadas por encima, las que pertenecen al promotor.
3. RESERVA DE VUELO al Propietario
En este caso, la operación es la inversa de la descrita en el epígrafe anterior, ya que el dueño del solar cede el mismo al promotor, para que construya sobre el, determinadas plantas del mismo, reservándose el dueño el derecho de vuelo sobre ellas.
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