Como continuación de
nuestra anterior publicación, referente al efecto que produce la VPP en las
Vivienda libres cercanas, haremos un ejemplo numérico que esclarecerá lo dicho
nuestra anterior publicación, referente al efecto que produce la VPP en las
Vivienda libres cercanas, haremos un ejemplo numérico que esclarecerá lo dicho
La Vivienda Libre
tiene que soportar un sobreprecio por coste de repercusión de suelo y por coste
de adquisición que, lógicamente incidirá en el precio de venta de la misma.
El traslado de precios
de una tipología a otra se produce de la siguiente manera:
de una tipología a otra se produce de la siguiente manera:
Un ejemplo sencillo
para apreciar el efecto superficie es el siguiente:
para apreciar el efecto superficie es el siguiente:
Se trata de un sector
urbanístico de uso residencial con una superficie
de suelo bruto de 200.000 m2 y edificabilidad máxima de 0,4 m2 const/m2 suelo bruto.
La legislación obliga a reservar un mínimo del 30 % para VPP cuya superficie
máxima es de 90 m2
útiles. El número máximo de viviendas es de 654.
urbanístico de uso residencial con una superficie
de suelo bruto de 200.000 m2 y edificabilidad máxima de 0,4 m2 const/m2 suelo bruto.
La legislación obliga a reservar un mínimo del 30 % para VPP cuya superficie
máxima es de 90 m2
útiles. El número máximo de viviendas es de 654.
El promotor tiene como
idea principal agotar la edificabilidad y, estima que el coeficiente de
conversión de superficie útil a construida en las VPP que en promociones
anteriores ha diseñado es de 0,76
idea principal agotar la edificabilidad y, estima que el coeficiente de
conversión de superficie útil a construida en las VPP que en promociones
anteriores ha diseñado es de 0,76
Así pues, plantea el
siguiente cuadro inicial, con los datos que tiene y que a partir de estos datos
se va rellenando en el orden que indican los números entre paréntesis:
siguiente cuadro inicial, con los datos que tiene y que a partir de estos datos
se va rellenando en el orden que indican los números entre paréntesis:
(1) La edificabilidad en VPP es el 30 % de la
total residencial según normativa
total residencial según normativa
(2) Se obtiene por
diferencia entre la total edificabilidad uy la que se reserva para VPP con
carácter obligatorio
diferencia entre la total edificabilidad uy la que se reserva para VPP con
carácter obligatorio
(3) Se obtiene de
dividir 30.000 entre la superficie construida de las VPP que según la
estimación realizada por el promotor es de: 90/0,76 = 118
dividir 30.000 entre la superficie construida de las VPP que según la
estimación realizada por el promotor es de: 90/0,76 = 118
(4) Se obtiene de
restar el número de viviendas totales menos (3) que son el número de VPP
restar el número de viviendas totales menos (3) que son el número de VPP
(5) Finalmente se
obtiene el dato de la superficie construida de las viviendas libres por
división entre su edificabilidad máxima 70.000 entre (5)
obtiene el dato de la superficie construida de las viviendas libres por
división entre su edificabilidad máxima 70.000 entre (5)
|
TIPOS
|
Num.VIV
|
Sup. Útil
|
Sup. Const
|
M2 CONST
|
|
VPP
|
254 (3)
|
90
|
118
|
30,000 (1)
|
|
Libre
|
400(4)
|
175 ( 5)
|
|
70,000 (2)
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TOTAL
|
654
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100.000
|
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|
Como vemos, la
superficie construida unitaria media de las viviendas libres asciende a 175 m2 construidos que puede
resultar fuera de mercado para la zona donde se ubica el sector.
superficie construida unitaria media de las viviendas libres asciende a 175 m2 construidos que puede
resultar fuera de mercado para la zona donde se ubica el sector.
El efecto se hace aún
mayor si rebajamos la superficie unitaria de las viviendas VPP.
mayor si rebajamos la superficie unitaria de las viviendas VPP.
Si nos decidimos a
realizar esta promoción, y pensamos que las viviendas libres de 175 m2 no son
viables ( son demasiado grandes para venderlas en esa zona), las tendremos que
hacer más pequeñas, ( Por ejemplo de 125 m2) pero el coste de la urbanización
seguirá siendo el mismo
realizar esta promoción, y pensamos que las viviendas libres de 175 m2 no son
viables ( son demasiado grandes para venderlas en esa zona), las tendremos que
hacer más pequeñas, ( Por ejemplo de 125 m2) pero el coste de la urbanización
seguirá siendo el mismo
Por tanto, el coste unitario de repercusión de la
urbanización aumentará en 175/125 por m2 construido; en este caso, nada
menos que un 40%, lo que indudablemente
repercutirá en el precio de venta de la vivienda
urbanización aumentará en 175/125 por m2 construido; en este caso, nada
menos que un 40%, lo que indudablemente
repercutirá en el precio de venta de la vivienda
De forma similar
podemos calcular el efecto de limitar el precio del solar urbanizado en las VPP
ya que esta limitación, planteada en un cuadro similar, tiene el efecto de que
el coste total de la urbanización que, en su caso exceda del límite tiene que
ser absorbido por la Vivienda Libre,
así como también su precio de adquisición del suelo.
podemos calcular el efecto de limitar el precio del solar urbanizado en las VPP
ya que esta limitación, planteada en un cuadro similar, tiene el efecto de que
el coste total de la urbanización que, en su caso exceda del límite tiene que
ser absorbido por la Vivienda Libre,
así como también su precio de adquisición del suelo.
Solamente con haber
legislado que no se mezclara VPP con
Libre en el mismo sector, se habría evitado esta transferencia de costes. Y
el efecto gueto se podría haber evitado en la planificación del Plan General,
simplemente con definir sectores contiguos de VPP y Libre, pero de un solo
régimen cada uno
legislado que no se mezclara VPP con
Libre en el mismo sector, se habría evitado esta transferencia de costes. Y
el efecto gueto se podría haber evitado en la planificación del Plan General,
simplemente con definir sectores contiguos de VPP y Libre, pero de un solo
régimen cada uno