El efecto de la VPP en la Vivienda libre en el mismo sector urbanístico


A veces el legislador,
con buena voluntad, plantea ciertas obligaciones en la legislación que producen
efectos perversos no deseados.
Un ejemplo de esto es
la limitación, incluida en la legislación estatal y traspuesta sin dudarlo por
la legislación autonómica, sobre la obligatoriedad de incluir Vivienda Libre y
Protegida en cada nuevo sector que se desarrolle urbanísticamente
A primera vista, se
trata de obligar a la creación de Vivienda de protección y, simultáneamente,
que ésta tipología no se agrupe y cabe creando guetos, lo cual es buena cosa,
aunque aquí el legislador debería haber reflexionado un poco sobre por qué
hacer VPP no es atractivo, cuando tienes ayudas de todo tipo y prácticamente la
promoción vendida antes de empezar
Pero la forma en que se “obliga” a desarrollar conjuntamente
en cada sector VPP y Libre produce que el precio de la Vivienda Libre se
encarezca
Caramba! Quien lo hubiera pensado!  (Cualquiera con un lápiz y un papel que se hubiera puesto a
hacer una simulación)
La Vivienda Libre
tiene que soportar un sobreprecio por coste de repercusión de suelo y por coste
de adquisición que, lógicamente incidirá en el precio de venta de la misma.
Un efecto añadido a
éste se produce cuando la legislación de algunas CCAA limita el precio máximo
de repercusión del suelo urbanizado en las VPP.
En este caso:
Precio Adquisición
Suelo + Coste Urbanización < X% Precio Máximo de Venta
Donde X suele oscilar
según tipología de las VPP entre el 15 % – 25 %
A esto se unen los
cada vez más exigentes requisitos de calidad de las urbanizaciones que exigen
los Ayuntamientos, con lo que puede resultar que solo el coste de la
urbanización sea muy superior a los límites autorizados, sin contar con que
algo tendremos que pagar por la adquisición del suelo con destino a las VPP.
Así pues, en estos
casos, y por este solo efecto, si coexisten VPP y Vivienda Libre, no hay más
remedio que aumentar la imputación de la urbanización en exceso de una
imputación racional, hacia la Vivienda Libre,
con lo cual se aumenta el precio de venta de esta.
El traslado de precios
de una tipología a otra se produce por las siguientes causas:

  • Fijación de un
    porcentaje mínimo de edificabilidad destinada a la VPP en un sector de uso
    residencial.
  • Fijación de un número máximo de viviendas en un
    sector de uso residencial.
     
  • Limitación de la superficie útil máxima de las
    VPP
     
  • Limitación del valor o precio de repercusión del
    suelo urbanizado en las VPP

  A veces, la combinación de todos estos
elementos, que de forma aislada, son muy positivos, para las VPP, pueden ser
destructivos para agotar la edificabilidad máxima asignando unas superficies
unitarias en las viviendas libres que se salen de mercado y, también pueden
afectar al precio de la vivienda libre que aumenta al tenerlos que soportar.

Daremos
un ejemplo numérico en la próxima publicación

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