¿Qué debemos comprobar antes de acometer una Rehabilitación?

  Por

Antes
de acometer un proceso de rehabilitación, el promotor debe averiguar
si el edificio cumple ciertas condiciones en tres vertientes: jurídica, técnica
y administrativa

El
proceso de promoción inmobiliaria de este tipo de operaciones de rehabilitación
es extremadamente complejo y el riesgo de equivocarse es muy alto 



Cuando un promotor
inmobiliario se plantea adquirir un edificio de cierta antigüedad con el ánimo
de proceder a su rehabilitación, ofreciendo al mercado nuevos espacios privados
de uso residencial o terciario en alquiler o en venta lo primero que tiene que hacer
es comprobar  que cumple las tres
vertientes citadas y completar su reconocimiento visual previo del inmueble y
su entorno. Estas situaciones del inmueble son:

A)             
Situación Jurídica

1)    
Desocupado totalmente, sin que existan
derechos de propiedad o de ocupación de terceros, para lo cual deberemos comprobar no solo la desocupación
física del inmueble, sino su situación registral.

 

2)    
Ocupado total o
parcialmente
que, a su vez puede ser en régimen de:

·       
Propiedad,
si los ocupantes son propietarios.

·       
Arrendamiento, si los ocupantes lo
hacen con título de un contrato de alquiler, con lo que hay que averiguar en el Registro de la Propiedad quien es el
propietario y las condiciones y plazos del alquiler.

 

3)     Ocupantes sin título (Okupas) o con títulos de apariencia
legal (verbales o carta que puedan oponer ante un posible juicio) etc.,
consolidados o no.

·       
En
el caso de ocupación quien realiza la
negociación de desocupación, su coste, quien la garantiza y en que plazos.

B)             
Situación Técnica

a)     La antigüedad del edificio

 

b)    
Su estado de
conservación,
realizando un examen minucioso con comprobantes de ensayos técnicos que fuesen
necesarios y con la firma de técnico cualificado competente en estos asuntos.

 

C)             
Situación
Administrativa

a)          
Situación y normativa
urbanística aplicable según el PGOU del Ayuntamiento donde está emplazado.

 

b)          
Situación
frente a inmueble catalogado o BIC.

 

D)             
Reconocimiento del
entorno

Lógicamente si, en el reconocimiento visual previo
del inmueble y su entorno, al promotor
no le encaja y no vislumbra posibilidades de comercializarlo debidamente
tras su rehabilitación, no debería
continuar las negociaciones para su adquisición.

Si
el inmueble está en ruina es mucho más barato demolerlo en su integridad que
rehabilitarlo, aspecto este será producto del Informe de
Evaluación Técnica.

Si
el inmueble está ocupado y son sus propios titulares quienes desean realizar
una rehabilitación integral del mismo desocupando temporalmente el
inmueble para volver a ocuparlo, salvo
que el inmueble rehabilitado tenga más espacios privativos a comercializar por
el promotor, la operación no tendrá
carácter estrictamente inmobiliario y será muy parecida a una construcción,
para la cual es más operativo una
empresa constructora especializada en rehabilitación de edificios que un
promotor

El único escenario posible en
el que podríamos entrar seria en el será prestación
de servicios de gerencia, dirección y coordinación de los trabajos, obtenido
unos honorarios por esas tareas y perdiendo los objetivos meramente comerciales
que le son propios al promotor

 

Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el “CU43  REHABILITACIÓN de
EDIFICIOS 1. Conceptos Básicos y Estrategias”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro
BLOG  Cuadernos
del Promotor y Gestor Inmobiliario

 

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