Contrato de promesa de compraventa
El contrato de promesa de compraventa es un contrato por el cual ambas partes, denominadas: PROMITENTE VENDEDOR Y PROMITENTE COMPRADOR, se obligan mutua y recíprocamente, a formalizar la escritura pública de compraventa en el precio y las condiciones pactadas, en un plazo determinado
Es muy utilizado en el sector inmobiliario, sobre todo en la forma de contrato de Reserva de Piso o Local en la comercialización de una promoción inmobiliaria.
Se regula por el artículo 1.451 del Código Civil CC.
Destacamos como características principales:
– Es un contrato de obligaciones reciprocas.
– En el que ninguna de las partes puede desistir libremente, ni con efectos tasados por ley.
– El incumplimiento de alguna de las partes da derecho a la otra a pedir indemnización de daños y perjuicios y a solicitar judicialmente su cumplimiento.
El contrato de promesa de compraventa puede ser gratuito o, en algunos casos, con cantidad simbólica, como el caso de reserva de piso o local y, en otros, para confirmar la compraventa y reforzar el vínculo, se desembolsa una cantidad apreciables, del orden del 4 al 10 % del precio final pactado que se da al promitente vendedor como anticipo a cuenta del precio final pactado.
Hay que reseñar el precio total de la futura compraventa y las condiciones de pago del precio que, generalmente son las siguientes:
1) El precio abonado como señal especificando el documento de pago.
2) A la firma de la escritura pública el resto, que es el caso general, o bien un importe determinado del precio total. En todo caso se especificará el documento de pago
Si existe cantidad aplazada de acuerdo con el punto anterior se especificará el plazo o plazos de pago y si devenga o no intereses y especificando el documento de pago
Hay que especificar un plazo máximo para la firma de la escritura pública de compraventa que debe ser
cierto, sin ambigüedades
En el contrato de promesa de compraventa, ninguna de las partes puede desistir igualmente de firmar el contrato de compraventa que hemos denominado contrato principal.
Pero puede darse el incumplimiento por cualquiera de las partes, y por ello hay que dedicar una cláusula explicativa de cuáles son sus efectos.
Solo basta con citar los artículos del Código Civil, que le serán aplicados y esos son el articulo 1124 y el artículo 1504 (En la cláusula solamente hace falta referenciarlos ).
Artículo 1124.
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 50 “Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
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