Qué es un solar, urbanísticamente hablando
Un solar, urbanísticamente hablando es una parcela clasificada urbanísticamente como suelo urbano, apta para la edificación, y dotada de todos los servicios, a pie de parcela, como mínimo los siguientes:.
- Acceso por vía pavimentada
- Suministro de agua potable y energía eléctrica,
- Evacuación de aguas residuales
- Acceso peatonal, encintado de aceras o equivalente Alumbrado publico
El solar es, además, la parcela edificable, soporte de la edificación, de una única construcción, sea chalet unifamiliar aislado o sea un bloque de viviendas, oficinas, un edificio para aparcamientos, un hotel o, una nave industrial, o también puede ser soporte de varios edificios adosados, pareados o independientes de los usos indicados, en cuyo caso se trata de un complejo inmobiliario
La figura geométrica de un solar está constituida por un perímetro poligonal que encierra una superficie determinada.
El lado de su perímetro que linda con una vía publica se denomina fachada del solar. Un solar puede tener varias fachadas.
Para que un solar sea apto para la edificación se precisa que:
1) Las longitudes de su perímetro que den a vías públicas deben tener una longitud mínima determinada en la normativa urbanística.
2) También su superficie debe tener una extensión mínima, que también viene determinada en la normativa urbanística.
CONDICIONANTES URBANÍSTICOS APLICABLES AL SOLAR
Son los siguientes:
- Uso Urbanístico
- Tipología del uso
- Intensidad del uso o edificabilidad máxima
- Usos compatibles
- Retranqueos
- Ocupación Máxima de la parcela
- Altura mínima de plantas
- Altura máxima del edificio
La edificabilidad son los m2 de teóricos de edificación, que se pueden realizar, como máximo, en un solar. Se suele referir a un coeficiente de edificabilidad, medido en m2 construidos/ m2 suelo
Así, si un solar mide 10.000 m2 de suelo y el coeficiente de edificabilidad es 1,80 m2/ m2 s, se pueden construir sobre dicho solar:
E = 1,80 x 10.000 = 18.000 m2
edificados teóricos o su equivalente a metros cuadrados construidos computables urbanísticamente, ya que ciertos elementos, singulares del edificio, no computan a lo hacen parcialmente, como luego veremos.
Ahora bien, con estos datos de uso, tipología del uso e intensidad del uso, tenemos que estar seguros de que los metros cuadrados a edificar caben en la parcela.
Para ello, Hay que tener en cuenta las otras condiciones de retranqueos, máximo número de plantas, etc.
Por otra parte, normativa urbanística debe señalar cuales son, los usos permitidos y prohibidos en un solar determinado.
En un solar de uso residencial suele estar prohibido el uso industrial, pero ser compatible el uso terciario que viene determinado por ser, de alguna de las dos alternativas, siguientes, bien una de las dos o las dos:
– Aislado
– En la planta baja de cada bloque
También es frecuente encontrarnos, en el uso residencial, con la exigencia de locales comerciales mínimos, en la planta baja de los bloques, para atender a la población que va a habitarlos.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 51 “El SOLAR. PARÁMETROS URBANÍSTICOS que lo DEFINEN”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
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