Urbanizador Privado. Ecuación de canje

Desde que la Comunidad Valenciana introdujo la figura del Urbanizador privado, muchas legislaciones Autonómicas se han incorporado a esta figura de actuación urbanística, que en esencia, y salvando las diferencias formales y de procedimiento, que existen de una legislación autonómica a otra, consiste en los siguientes:

a) Existe en el Plan General un determinado sector con diversos propietarios del suelo que por las razones que sean, no actúan en dicho sector de forma inmediata desde su aprobación o pasado un determinado tiempo..

b) En ese contexto, y en algunos legislaciones, incluso antes, ya que se puede, incluso partir de terrenos a reclasificar, una persona física o jurídica, que de momento llamaremos A, incluso no tiene porque tener la condición de propietario de los terrenos o de parte de los mismos, que constituyen la actuación urbanística determinada, proponen al Ayuntamiento correspondiente, un Proyecto Técnico de Actuación, comprometiéndose a su inmediato desarrollo y ejecución, que lógicamente comprende, por supuesto la urbanización de dichos terrenos. Al mismo tiempo y en sobre cerrado establecen una Propuesta Económica, que establece la valoración de su actuación y las condiciones jurídicas y económicas con el resto de propietarios, así como con el Ayuntamiento. Lógicamente, como hemos señalado el procedimiento varia de una Comunidad Autónoma a otra, según lo previsto en su legislación especifica.

c) El Ayuntamiento, analiza técnicamente la propuesta y si le parece conveniente para el internes general del municipio, inicia un procedimiento de Concurso Publico, en el que cumplidas las condiciones establecidas en el mismo, pueden presentar Proyectos Técnicos que igualen o mejoren el presentado por A, axial como la correspondiente propuesta Económica.

d) Terminado el plazo del concurso, se abren los sobres cerrados, que contienen la propuesta técnica y se valoran por los Técnicos Municipales, el conjunto de documentación entregada: Propuesta técnica y Económica.

e) El final del proceso supone que el Ayuntamiento declara a A o bien a cualquier otro de los ofertantes, como URBANIZADOR PRIVADO. También esta denominación y sus atribuciones varían de una Comunidad a otra..

Desde el punto de vista puramente económico el denominado URBANIZADOR PRIVADO tiene como obligación principal, la ejecución de la urbanización del sector, mediante el presupuesto por el que se ha comprometido, en general a riesgo y ventura (ya que las posibles modificaciones del presupuesto, denominadas “retasaciones” están tasadas por ley). Dicho presupuesto incluye los costes directos de ejecución de la urbanización (incluidas los accesos de infraestructuras necesarios), las indemnizaciones por edificaciones o explotaciones existentes en el sector, que hubiera que demoler, por ser incompatibles con la actuación, asi como los gastos generales y el beneficio, que le correspondiera como constructor, y los gastos financieros que le pueden suponer la operación de construcción, y también un cierto beneficio como URBANIZADOR PRIVADO (generalmente limitado por ley), que lógicamente aplica dado el riesgo que le puede suponer.

A cambio de esta prestación, los propietarios de terrenos, que reciben el aprovechamiento urbanístico que les corresponda, en proporción a su titularidad, en parcelas urbanizadas podrán, en general pagar:

a) en metálico, la parte correspondiente

b) en especie, por medio de la cesión al URBANIZADOR PRIVADO, de parte del aprovechamiento que les corresponda.

c) en una modalidad mixta, parte en metálico y parte en especie.

Las leyes varían, en las modalidades que pueden o no estar presentes o, incluso quedar sin estar operativas en el Pliego de Condiciones que contiene la Propuesta Económica, que en definitiva regula las relaciones entre los propietarios, el Ayuntamiento y el URBANIZADOR PRIVADO.

En todo caso, el URBANIZADOR PRIVADO, siempre deberá plantear la ecuación de canje, que es la siguiente: ¿Qué parte del aprovechamiento urbanístico de cada propietario se debe ceder al URBANIZADOR PRIVADO, en contraprestación de su actuación?

Para la resolución de este problema, nos vamos a poyar en un ejemplo numérico, el planteado en el ejemplo de unapublicacion anterior sobre U.A., de Julio de 2010 , cuyos parámetros urbanísticos reproducimos a continuación:

DATOS SECTOR A3 (100.000 m2 superficie de terreno)

Uso	Parcela De Suelo Neta	Edificabilidad	Coeficiente De Homogeneizacion
RESIDENCIAL LIBRE	60.000	30.000	1,00
RESIDENCIAL VPP	35.000	10.000	0,70
COMERCIAL	5.000	5.000	0,90

Aplicando la homogenización correspondiente, tendremos:

Uso	Edificabilidad M2 Constr	Coefi. Homogeneizacion	(U.A.) Edificab. Homogeneizada
RESIDENCIAL LIBRE	30.000	1,00	30.000
RESIDENCIAL VPP	10.000	0,70	7.000
COMERCIAL	5.000	0,90	4.500
TOTALES	45.000		41.500

El pretendido URBANIZADOR PRIVADO A, estima que la ejecución material de la urbanización es de: PEM = 3.112.356 euros

En su Propuesta Económica incluye los siguientes datos:

Presupuesto de Ejecución Material Obras de Urbanización… 3.112.356 euros

Gastos Generales Constructor 13% 404.606

Beneficio Industrial del Constructor 6% 186.741

TOTAL PRESUPUESTO OBRAS POR CONTRATA… 3.703.703

Honorarios Proyecto y Dirección Obra 7,33% S/PEM 228.273

Control de calidad 1% S/PEM 31.123

Seguridad y Salud 0,8% S/ PEM 24.900

Gestión de Residuos 0,4% S/PEM 12.000

TOTAL PRESUPUESTO OBRAS DE URBANIZACION. 4.000.000

Gastos Financieros 5% s/ TP 200.000

TOTAL COSTE 4.200.000

Beneficio Urbanizador Privado 10% 420.000

TOTAL PRESUPUESTO 4.620.000

Lo que supone una repercusión por U.A. de: 4.620.000/41.500 = 11,32 euros/m2 U.A.

A continuación el URBANIZADOR PRIVADO debe valorar, a precios de mercado, el valor que alcanzarían los solares, una vez urbanizados.

Y para ello dispone de tres métodos:

a) Hacer la valoración por medio de una empresa Tasadora Homologada por el Banco de España.

b) Hacer una tasación por medio de técnico habilitado por su Colegio Profesional correspondiente

c) Estimar la valoración partiendo del valor máximo de los terrenos para VPP si están limitados, por la Comunidad Autónoma correspondiente, y aplicar los coeficientes de homogeneización para la estimación de los valores de los terrenos del resto de usos.

El URBANIZADOR PRIVADO decide aplicar el ultimo de los métodos descritos, y para ello conoce que en VPP de Régimen General, el valor máximo de los terrenos urbanizados, aplicable en la Comunidad Autónoma, es el 15% del precio máximo de venta, que en dicha Comunidad se obtiene aplicando al Modulo Básico estatal vigente (758 euros/m2 útil) el coeficiente de tipología 1,6 y el coeficiente de zona (en el municipio donde esta enclavado el Sector A3) de 1,6, en total: PMV = 758 x 1,6 x 1,6 = 1.940,48 euros/m2 útil

Luego el valor máximo del suelo urbanizado, para esta topología de VPP- RG es de: 15% S/ 1.940,48 = 291,07 euros/m2 útil

Supone también que la relación entre la superficie útil computable, a efectos de la legislación autonómica de VPP es de 0,75 (lógicamente dependerá del proyecto y de la regularidad del solar, pero es un coeficiente realista), con lo cual la repercusión de suelo urbanizado en el uso VPP – RG, será de: 291,07 x 0,75 = 218,30 euros/m2 construido.

Si ahora hacemos el reparto del coste de las obras de urbanización, entre los diversos usos, tomando como factor de reparto las U.A. correspondientes a cada uso (es decir, si como es lógico, repartimos el coste en función del valor relativo de cada uso), tendremos:

Como el uso VPP – RG tiene un total de 10.000 m2 construidos, su valor total como suelo urbanizado será: 10.000 x 218,07 = 2.180.700 euros.

Con este valor y aplicando los coeficientes de homogenización, que en definitiva son valores relativos de los distintos usos, podemos confeccionar el siguiente cuadro de valores:

Uso	Coste Urbanizacion	Valor Suelo Sin Urbanizar	Valor Total Suelo
RESIDENCIAL LIBRE	3.325.301	2.006.851	5.332.152
RESIDENCIAL VPP – RG	775.904	1.404.796	2.180.700
COMERCIAL	498.795	1.806.166	2.304961
TOTALES	4.600.000	5.217.813	9.817.813

NOTA.- Por ejemplo, el valor del suelo sin urbanizar del uso residencial libre se obtiene de: (2.180.700 – 775.904)/0,7 = 2.006.851. Y el del suelo sin urbanizar del uso residencial será: 2.006.851 x 0,90 = 1.806.166

Que equivale a un valor de repercusión de: 9.817.813/41.500 = 236,57 euros/m2 U.A.

Una vez determinado el valor de mercado del suelo de cada uso una vez urbanizado, y sabiendo que el Ayuntamiento debe recibir el 10% del aprovechamiento, de forma gratuita y urbanizado, cada propietario tendrá derecho a recibir: 41.500 I.A. x 0,9 = 37.750 U.A, cada una de las cuales vale 236,57 euros, y como los propietarios, excepto el Ayuntamiento por la cesión de aprovechamiento efectuada, deben pagar un total de 4.600.000 euros, todos ellos deberán entregar: 4.600.000/236,57 = 19.445 u.a. es decir un 19.445/37.350 = 53,40% de las U.A. que les corresponden a los propietarios de los terrenos, o sea un 46,85 % de las U.A. totales del sector.

ECUACION CANJE (%S/U.A.) =

COSTE URBANIZACION / VALOR SUELO URBANIZADO.

InmoSuelo hace este tratamiento de forma automatizada, permitiendo establecer la ecuación de canje deseada y comparándola con le valor obtenido a traves de la formulacion anterior