Como sabemos el marco tradicional de esta figura jurídica es el
siguiente:
siguiente:
1º.- Al inicio de la obra
(en la práctica cuando se tiene licencia y se pretende formalizar el préstamo
hipotecario) Se formaliza ante Notario una Escritura
de Declaración de Obra nueva en construcción, para lo cual se requieren dos
documentos básicos:
(en la práctica cuando se tiene licencia y se pretende formalizar el préstamo
hipotecario) Se formaliza ante Notario una Escritura
de Declaración de Obra nueva en construcción, para lo cual se requieren dos
documentos básicos:
a)
Copia de
la Licencia Municipal
de Obras expedida por el Ayuntamiento
Copia de
la Licencia Municipal
de Obras expedida por el Ayuntamiento
b)
Certificado
del Arquitecto Director de la
Obra en la que conste que las obras se ejecutan de acuerdo a la Licencia concedida (para
evitar problemas de interpretación de este certificado se recomienda se
incorpore una manifestación del Arquitecto para lo que se requiere su presencia
física ente Notario en el momento de la formalización de la escritura pública)
Certificado
del Arquitecto Director de la
Obra en la que conste que las obras se ejecutan de acuerdo a la Licencia concedida (para
evitar problemas de interpretación de este certificado se recomienda se
incorpore una manifestación del Arquitecto para lo que se requiere su presencia
física ente Notario en el momento de la formalización de la escritura pública)
Los efectos de esta escritura,
desde el punto de vista de los costes de la promoción son los siguientes:
desde el punto de vista de los costes de la promoción son los siguientes:
–
Devenga derechos notariales en base al valor de
la obra nueva declarada.
Devenga derechos notariales en base al valor de
la obra nueva declarada.
–
Devenga
la liquidación y pago ante la
CCAA del impuesto de
AJD (cuota variable entre 0,50 % – 1,00 %)
Devenga
la liquidación y pago ante la
CCAA del impuesto de
AJD (cuota variable entre 0,50 % – 1,00 %)
–
Devenga
los derechos registrales por su
presentación para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Devenga
los derechos registrales por su
presentación para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Estos costes, en el inicio de
la operación, desde el punto de vista de tesoreria, son importantes porque se trata de un momento en el que aun
no hay ingresos y los gastos han sido muy relevantes e ineludibles: compra del
solar, mas sus impuestos, honorarios de intermediación, en su caso, costes de
proyectos, coste de licencia, etc
la operación, desde el punto de vista de tesoreria, son importantes porque se trata de un momento en el que aun
no hay ingresos y los gastos han sido muy relevantes e ineludibles: compra del
solar, mas sus impuestos, honorarios de intermediación, en su caso, costes de
proyectos, coste de licencia, etc
2º.- Cuando se termina la obra se formaliza ante Notario un Acta Notarial de Obra Nueva Terminada,
dando cuanta de la terminación de la obra declara previamente en construcción
con aportación de la siguiente documentación:
dando cuanta de la terminación de la obra declara previamente en construcción
con aportación de la siguiente documentación:
a)
Certificado
Final de Obra visado por los Colegios profesionales que correspondan y firmado
por la Dirección Facultativa.
Certificado
Final de Obra visado por los Colegios profesionales que correspondan y firmado
por la Dirección Facultativa.
b)
Documentación
acreditativa de haber suscrito el seguro decenal con compañías de seguros
establecidas en España.
Documentación
acreditativa de haber suscrito el seguro decenal con compañías de seguros
establecidas en España.
El coste de esta manifestación es pequeño pues no devenga
impuesto de AJD y los honorarios de notario y registro de la propiedad son
por cuota mínima al ser un documento sin cuantía.
impuesto de AJD y los honorarios de notario y registro de la propiedad son
por cuota mínima al ser un documento sin cuantía.
¿Y cuál es la razón de esta
prisa en declarar la obra nueva?
prisa en declarar la obra nueva?
La respuesta es sencilla: porque es un documento ineludible para obtener la formalización del préstamo
hipotecario, ya que los bancos solian exigir la división del préstamo y
esto requeria declarar la obra nueva y la división horizontal del inmuebles)
operaciones que solian realizarse de forma simultánea) con el proyecto de
ejecución y la licencia de obras y, generalmente,
antes de iniciar la construcción o con ella muy poco avanzada.
hipotecario, ya que los bancos solian exigir la división del préstamo y
esto requeria declarar la obra nueva y la división horizontal del inmuebles)
operaciones que solian realizarse de forma simultánea) con el proyecto de
ejecución y la licencia de obras y, generalmente,
antes de iniciar la construcción o con ella muy poco avanzada.
Sin embargo en la actualidad
(bueno antes de 2007, porque ahora
no se conceden casi ningún préstamo de estas características) las entidades de crédito no exigían dividir
el préstamo por lo que la división horizontal se otorgaba al final de la obra,
evitándose así un desembolso inicial importante para el promotor y no
suponiendo la división del préstamo un doble pago por AJD, ya que la división
se realizaba en documento privado legalizando simplemente las firmas de los
otorgantes.
(bueno antes de 2007, porque ahora
no se conceden casi ningún préstamo de estas características) las entidades de crédito no exigían dividir
el préstamo por lo que la división horizontal se otorgaba al final de la obra,
evitándose así un desembolso inicial importante para el promotor y no
suponiendo la división del préstamo un doble pago por AJD, ya que la división
se realizaba en documento privado legalizando simplemente las firmas de los
otorgantes.
Este hecho, constatado en dicho periodo, hacia que quedara sin sentido la doble
declaración de obra en construcción y terminada, cuando además la primera
no respondia a un hecho imponible real y lo que si se producia es un adelanto
evidente de impuestos sin sentido alguno.
declaración de obra en construcción y terminada, cuando además la primera
no respondia a un hecho imponible real y lo que si se producia es un adelanto
evidente de impuestos sin sentido alguno.
A la vista de esta situación nuestra
propuesta a la Dirección General de Registros y Notariado y al Ministerio de
Hacienda es que las declaraciones se
realicen de la siguiente manera:
propuesta a la Dirección General de Registros y Notariado y al Ministerio de
Hacienda es que las declaraciones se
realicen de la siguiente manera:
·
obra nueva en construcción, mediante acta
Notarial
obra nueva en construcción, mediante acta
Notarial
·
obra nueva terminada, por escritura pública.
obra nueva terminada, por escritura pública.
Asi, el desembolso se produciría en un momento en el que, a efectos de
tesoreria, se dispone de liquidez, ya que se ha terminado la obra y, por lo
tanto, se deberia estar en mejor situación financiera que al principio de la
operación
tesoreria, se dispone de liquidez, ya que se ha terminado la obra y, por lo
tanto, se deberia estar en mejor situación financiera que al principio de la
operación
El tema lo hemos comentado, en su momento, en seminarios en los que han
estado presentes representantes del
notariado y de los registros de la propiedad encontrando la propuesta razonable y expresando que bastarian
algunas matizaciones jurídicas para que esto fuera posible. Falta conocer la opinión de Hacienda.
estado presentes representantes del
notariado y de los registros de la propiedad encontrando la propuesta razonable y expresando que bastarian
algunas matizaciones jurídicas para que esto fuera posible. Falta conocer la opinión de Hacienda.
Pero nos gustaría conocer ¿cual
es la vuestra? Y, si estáis
de acuerdo trasladarais esta inquietud a los foros en los que tengais acceso.
es la vuestra? Y, si estáis
de acuerdo trasladarais esta inquietud a los foros en los que tengais acceso.