Cuando estudiamos la viabilidad de una operación inmobiliaria, de viviendas o terciario, debemos tener en cuenta ciertas consideraciones generales y definiciones sobre los ratios de rentabilidad de cualquier empresa u operación económico-financiera, que resumimos a continuación:
A) En el balance de toda empresa se verifica que:
Activo (A) = Pasivo (P) = FP + FA = CS + R +FA
Siendo: CS = Capital Social de la empresa
R = Reservas de todo tipo generadas por la misma
FP = Fondos propios
FA = Fondos Ajenos que tienen un coste: GF = I x FA siendo I = tipo medio de interés a que se remuneran los Fondos Ajenos utilizados por la empresa
B) La cuenta de resultados seria:
Ventas (V)
– Costes Explotación )
= Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII)
– Gastos Financieros (GF)
= Beneficio antes de Impuestos (BAI)
– Impuesto de Sociedades (IS)
= Beneficio Neto (BN)
C) Los ratios de rentabilidad estática mas utilizados, se denominan:
- Rentabilidad Económica (RE) = BAII/Activo
- Rentabilidad Financiera (RF) = BN/FP
Veamos si existe una relación entre ambos ratios de rentabilidad. Partiendo de:
BAII = BN + IS + GF
IS = BAI x T, siendo T el tipo vigente en el impuesto de sociedades
GF = I x FA,
Y, que:
RF = BN/FP = (BAII – IS – GF)/FP
Sustituyendo valores, tendremos:
RF = (BAII – BAI x T – I x FA)/FP
Y, como:
A = P = FA + FP
BAI = BAII – GF
Resulta:
RF = (BAII – (BAII – GF) x T – I x FA)/FP
RF = (BAII ( 1 – T) + I X FA x T – IxFA)/FP
Y, al ser:
BAII = RE x A = RE x (FA + FP)
RF = ((RE x (FA + FP) (1 –T) + I xFA) x T – I x FA)/FP
Y, llamando: D = FA/FP = grado de apalancamiento
RF = RE x (D + 1) x (1 – T) – D x I x (1 – T)
Obtenemos finalmente la relación buscada:
RF = (RE x (D + 1) – I x D) x (1 – T)
· RF: Rentabilidad Financiera
· RE: Rentabilidad Económica
· D: Grado de Apalancamiento
· T: Tipo del Impuesto de Sociedades
· I: tipo medio de interés a que se remuneran los Fondos Ajenos
Si, el tipo vigente del impuesto de sociedades es el 30%, podemos formar la siguiente tabla en función de distintas combinaciones de valores para D e I, teniendo en cuenta que, en la práctica a mayor endeudamiento de la empresa mayor, será lógicamente el tipo de interés de los fondos ajenos I.
RENTABILIDAD FINACIERA PARA UNA RE = 20% Y T = 30%
|
INTERES I |
3 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
VALORES D |
|
|
|
|
|
|
|
|
0 |
14,00 |
14,00 |
14,00 |
14,00 |
14,00 |
14,00 |
14,00 |
|
10 |
15,19 |
15,05 |
14,98 |
14,91 |
14,84 |
14,77 |
14,70 |
|
20 |
16,38 |
16,10 |
15,96 |
15,82 |
15,68 |
15,54 |
15,40 |
|
30 |
17,57 |
17,15 |
16,94 |
16,73 |
16,52 |
16,31 |
16,10 |
|
40 |
18,76 |
18,20 |
17,92 |
17,64 |
17,36 |
17,08 |
16,80 |
|
50 |
19,95 |
19,25 |
18,90 |
18,55 |
18,20 |
17,85 |
17,50 |
|
60 |
21,14 |
20,30 |
19,88 |
19,46 |
19,04 |
18,62 |
18,20 |
|
70 |
22,33 |
21,35 |
20,86 |
20,37 |
19,88 |
19,39 |
18,90 |
|
80 |
23,52 |
22,40 |
21,84 |
21,28 |
20,72 |
20,16 |
19,60 |
|
90 |
24,71 |
23,45 |
22,82 |
22,19 |
21,56 |
20,93 |
20,30 |
|
100 |
25,90 |
24,50 |
23,80 |
23,10 |
22,40 |
21,70 |
21,00 |