Otro de los puntos
conflictivos del Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, es su aplicación a los casos de expropiación suprimiendo el método, hasta ahora
aplicable, de precios de mercado de la zona.
conflictivos del Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, es su aplicación a los casos de expropiación suprimiendo el método, hasta ahora
aplicable, de precios de mercado de la zona.
Las consecuencias jurídicas
son importantes puesto que ahora los tribunales que fijan el justiprecio tiene
un Reglamento para aplicar sin otra consideración.
son importantes puesto que ahora los tribunales que fijan el justiprecio tiene
un Reglamento para aplicar sin otra consideración.
Es un aspecto que ha
causado gran revuelo en el sector agrícola, cuyas asociaciones están
propugnando la retirada de esta aplicación.
causado gran revuelo en el sector agrícola, cuyas asociaciones están
propugnando la retirada de esta aplicación.
Vamos a explicar nuestro punto de vista, al respecto,
para que se pueda iniciar debidamente los ámbitos de discusión y podamos
conocer vuestras opiniones al respecto.
para que se pueda iniciar debidamente los ámbitos de discusión y podamos
conocer vuestras opiniones al respecto.
Nosotros pensamos que
existen dos clases de expropiación:
existen dos clases de expropiación:
- La
expropiación de tipo general,
en la que se declara el interés
publico del trazado de una carretera, un ferrocarril, un embalse o
cualquier otra obra publica que
acomete el Estado o las administraciones publicas y, cuyos efectos
implican a los ciudadanos o empresas, que ven afectados en parte o en su
totalidad las explotaciones que llevan a cabo en los terrenos objeto de la expropiación. Esta
acción, que tiene como origen el
interés general, requiere una compensación indemnizatoria a cargo del
organismo expropiante. Podemos señalar, pues, como característica esencial
de este tipo de expropiaciones que la
administración publica no tiene otra vía para la realización del interés
general que efectuar
directamente o a través de concesión las
obras necesarias.
- La
expropiación urbanística, que
tiene unos componentes diferentes empezando porque el interés general tiene un carácter mas local y terminando
porque la administración inicia la
calificación y clasificación del suelo en base al interés general,
pero pudiendo aplicar directamente un sistema de expropiación, opta por otros sistemas alternativos
y, generalmente los aplica por su propio interés, fijándolos
unilateralmente, ya que estos le
suponen obtener los suelos de cesión, un porcentaje del aprovechamiento y
la ejecución de la urbanización de forma gratuita.
En el primer caso un propietario con una explotación, se
agrande o pequeña, se ve afectado de
forma pasiva, ya que su explotación no estaba en venta.
agrande o pequeña, se ve afectado de
forma pasiva, ya que su explotación no estaba en venta.
¿Es lógico aplicar, en esta situación, un reglamento que puede ser más lesivo si
hubiera vendido sus terrenos a un tercero interesado en ellos, para ejercer
en el mismo negocio, ampliando el que
ese tercero tiene?
hubiera vendido sus terrenos a un tercero interesado en ellos, para ejercer
en el mismo negocio, ampliando el que
ese tercero tiene?
¿No seria mas sensato mantener el sistema de
valoración a precios de mercado y de forma subsidiaria establecer el
Reglamento?.
valoración a precios de mercado y de forma subsidiaria establecer el
Reglamento?.
Este sistema
tendría la ventaja de que el ciudadano podría tener dos opciones de obtener su
indemnización aceptando la que le ofrece la administración vía reglamento o por
el contrario tratando de justificar la realidad del mercado donde se mueve. Un
ejemplo clásico de esta problemática seria los terrenos de viñas de CCAA como La Rioja.
tendría la ventaja de que el ciudadano podría tener dos opciones de obtener su
indemnización aceptando la que le ofrece la administración vía reglamento o por
el contrario tratando de justificar la realidad del mercado donde se mueve. Un
ejemplo clásico de esta problemática seria los terrenos de viñas de CCAA como La Rioja.
Por el contrario, en el segundo caso, la expropiación urbanística que no esta
declarada inicialmente por la
Administración es, realmente un contrato de carácter
administrativo, por el que se ceden
obligaciones y derechos a la iniciativa privada que si no cumple deben
aplicarse las penalizaciones que procedan con una cierta lógica y en función de la cuantía de los plazos
incumplidos pero con mucho recorrido por delante hasta llegar a la
expropiación subsiguiente.
declarada inicialmente por la
Administración es, realmente un contrato de carácter
administrativo, por el que se ceden
obligaciones y derechos a la iniciativa privada que si no cumple deben
aplicarse las penalizaciones que procedan con una cierta lógica y en función de la cuantía de los plazos
incumplidos pero con mucho recorrido por delante hasta llegar a la
expropiación subsiguiente.
Incumplimiento de
plazos, ¿Qué plazos? Si la mayoría de las veces estos no están debidamente desglosados ni cuantificados, ni
legalmente se manifiesta legalmente las consecuencias del incumplimiento.
plazos, ¿Qué plazos? Si la mayoría de las veces estos no están debidamente desglosados ni cuantificados, ni
legalmente se manifiesta legalmente las consecuencias del incumplimiento.
Y, ¿por no iniciar las obras de urbanización, se valora
el terreno como rustico? ¿Qué finalidad se persigue con ello?
el terreno como rustico? ¿Qué finalidad se persigue con ello?
Seamos prácticos, en
estos momentos de crisis generalizada del sector este no inicia obras de
urbanización, pero el Ayuntamiento, que carece de recursos no quiere aceptar
solares urbanizados, que
previsiblemente, dadas las circunstancias económicas actuales, deban mantenerse
sin edificar un largo número de años.
estos momentos de crisis generalizada del sector este no inicia obras de
urbanización, pero el Ayuntamiento, que carece de recursos no quiere aceptar
solares urbanizados, que
previsiblemente, dadas las circunstancias económicas actuales, deban mantenerse
sin edificar un largo número de años.
Por otro lado también
pensamos que no considerar las
expectativas de futuro de un terreno calificado, por ser necesario para un
desarrollo futuro de la ciudad económica y ambientalmente sostenible, no facilita al sector privado, una vez
se regularicen las cosas, que se pueda
obtener financiación para adquirir y urbanizar este tipo de suelos, cuya valoración será mínima, al equipararla
al suelo rustico. Los tasadores aplicaran esta normativa y las entidades de
crédito facilitaran financiación en base a estas tasaciones mínimas, sin que esta
situación facilite de forma alguna la actividad, que en un momento dado quede
regularizada con unas facilidades de crédito normales y una demanda de
viviendas razonable.
pensamos que no considerar las
expectativas de futuro de un terreno calificado, por ser necesario para un
desarrollo futuro de la ciudad económica y ambientalmente sostenible, no facilita al sector privado, una vez
se regularicen las cosas, que se pueda
obtener financiación para adquirir y urbanizar este tipo de suelos, cuya valoración será mínima, al equipararla
al suelo rustico. Los tasadores aplicaran esta normativa y las entidades de
crédito facilitaran financiación en base a estas tasaciones mínimas, sin que esta
situación facilite de forma alguna la actividad, que en un momento dado quede
regularizada con unas facilidades de crédito normales y una demanda de
viviendas razonable.
¿No pensáis que esta situación hay que cambiarla? Tal vez ahora no se
perciba pero en nuestra opinión en un
futuro llevara a la continuación de la atonía del sector inmobiliario, al
que se le podrá acusar de todos los males, pero que en volúmenes de actividad
razonables será importante para el crecimiento económico, por ser un potente creador
de empleo directo e indirecto, características que no le podrá quitar nadie.
perciba pero en nuestra opinión en un
futuro llevara a la continuación de la atonía del sector inmobiliario, al
que se le podrá acusar de todos los males, pero que en volúmenes de actividad
razonables será importante para el crecimiento económico, por ser un potente creador
de empleo directo e indirecto, características que no le podrá quitar nadie.
Si estáis de acuerdo
con nuestras tesis o proponéis alguna mejor, presionemos en este sentido,
utilizando los mecanismos que cada cual tenga, porque esta en peligro el futuro.
con nuestras tesis o proponéis alguna mejor, presionemos en este sentido,
utilizando los mecanismos que cada cual tenga, porque esta en peligro el futuro.