El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor
el nuevo Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.
el nuevo Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.
En el articulo 22 de
dicho RD se contempla, para el caso de
valoración de suelo urbanizado, el que exista una parte de la urbanización no
materializada en el momento de la valoración, proponiendo deducir de dicha
valoración, el importe de estos gastos pendientes de realizar, G, pero
incrementados en por el factor (1 + TLR + PR) , con lo cual, en este caso, la
formula de valoración será:
dicho RD se contempla, para el caso de
valoración de suelo urbanizado, el que exista una parte de la urbanización no
materializada en el momento de la valoración, proponiendo deducir de dicha
valoración, el importe de estos gastos pendientes de realizar, G, pero
incrementados en por el factor (1 + TLR + PR) , con lo cual, en este caso, la
formula de valoración será:
VS = ∑ VRSi
x Ei
x Ei
Siendo:
VS = valor del suelo
urbanizado edificado en euros (EVIDENTEMENTE EN BOE TIENE UNA ERRATA EN ESTA
DENOMINACIUON)
urbanizado edificado en euros (EVIDENTEMENTE EN BOE TIENE UNA ERRATA EN ESTA
DENOMINACIUON)
Ei =
edificabilidad en metros cuadrados construidos de cada tipologia edificatoria
del ámbito de actuación
edificabilidad en metros cuadrados construidos de cada tipologia edificatoria
del ámbito de actuación
VRSi = valpr
de repercusión por metro cuadrado edificable de cada uso cuyos valores se
obtienen de aplicar a cada tipologia la formula:
de repercusión por metro cuadrado edificable de cada uso cuyos valores se
obtienen de aplicar a cada tipologia la formula:
VRS = (V/K) – C, con
valores de K, coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales,
incluidos los financieros, y los de gestion y promoción., así como el beneficio
empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria
valores de K, coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales,
incluidos los financieros, y los de gestion y promoción., así como el beneficio
empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria
a)
En
general: K = 1,40
En
general: K = 1,40
b)
En
casos especiales, tales como en razón de
factores objetivos como pueden ser los de extraordinaria localización, la fuerte
dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipologia edificatoria, el plazo
previstote comercialización, el riesgo previsible uy otras características de
la promoción, se podrá aumentar hasta un máximo de K = 1,50
En
casos especiales, tales como en razón de
factores objetivos como pueden ser los de extraordinaria localización, la fuerte
dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipologia edificatoria, el plazo
previstote comercialización, el riesgo previsible uy otras características de
la promoción, se podrá aumentar hasta un máximo de K = 1,50
c)
Rn
casos especiales de uso residencial unifamiliar, en municipios con escasa dinámica
inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije el precio máximo
de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios de mercado,
naves industriales u otras edificaciones
vinculadas a explotaciones economizas en
razón a factores objetivos que lo justifiquen podrá disminuir hasta un mínimo
de K = 1,20
Rn
casos especiales de uso residencial unifamiliar, en municipios con escasa dinámica
inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije el precio máximo
de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios de mercado,
naves industriales u otras edificaciones
vinculadas a explotaciones economizas en
razón a factores objetivos que lo justifiquen podrá disminuir hasta un mínimo
de K = 1,20
V = Valor en venta
del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario
acabado, calculado sobre una base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo en euros por metro cuadrado edificable
del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario
acabado, calculado sobre una base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo en euros por metro cuadrado edificable
C = Valor de la construcción
en euros por metro cuadrado edificable, considerando como tal, precio de
ejecución material de la construcción mas los gastos generales del constructor
mas el beneficio industrial del constructor, los tributos que graven la construcción,
los honorarios profesionales por proyectos y dirección de obra y otros gastos
necesarios para la construcción del inmueble.
en euros por metro cuadrado edificable, considerando como tal, precio de
ejecución material de la construcción mas los gastos generales del constructor
mas el beneficio industrial del constructor, los tributos que graven la construcción,
los honorarios profesionales por proyectos y dirección de obra y otros gastos
necesarios para la construcción del inmueble.
Y, el valor del suelo
descontados los deberes y cargas
pendientes, en euros:
descontados los deberes y cargas
pendientes, en euros:
VSO = VS –
G (1 + TLR + PR)
G (1 + TLR + PR)
Siendo:
G = Importe en euros de
los gastos y cargas de urbanización pendientes de materializar
los gastos y cargas de urbanización pendientes de materializar
TLR = tasa libre de
riesgo, equivalente al rendimiento interno de la deuda publica a plazo de entre
2 y 6 años, ultimo índice publicado por el Banco de España
riesgo, equivalente al rendimiento interno de la deuda publica a plazo de entre
2 y 6 años, ultimo índice publicado por el Banco de España
PR = prima de riesgo
que varia según el tipo de promoción de que se trate, de acuerdo a los valores
de la siguiente tabla:
que varia según el tipo de promoción de que se trate, de acuerdo a los valores
de la siguiente tabla:
El valor de (¡ + TLR
+ PR) ≤ K, que se haya considerado.
+ PR) ≤ K, que se haya considerado.
NOTAS EXPLICATIVAS.-
1.- Hay que tener en
cuenta que con cada uno de los tres valores de K citados en el Reglamento, como
tipo general, máximo y mínimo, y distintos porcentajes de repercusión de suelo
(% S/V) y coste de construcción (% C/V) en relación al valor en venta del
producto acabado, estaremos considerando los siguientes porcentajes de
beneficio sobre ventas (%B /V)(incluyo gastos generales, gestion y promoción,
financieros, y por supuesto incluido el gasto por impuesto de sociedades del
30%), siguientes:
cuenta que con cada uno de los tres valores de K citados en el Reglamento, como
tipo general, máximo y mínimo, y distintos porcentajes de repercusión de suelo
(% S/V) y coste de construcción (% C/V) en relación al valor en venta del
producto acabado, estaremos considerando los siguientes porcentajes de
beneficio sobre ventas (%B /V)(incluyo gastos generales, gestion y promoción,
financieros, y por supuesto incluido el gasto por impuesto de sociedades del
30%), siguientes:
|
K = 1,40
|
||
|
% S/V
|
% C/V
|
B/V (%
|
|
20
|
51
|
33
|
|
25
|
46
|
33
|
|
30
|
41
|
33
|
|
35
|
36
|
33
|
|
K = 1,50
|
||
|
% S/V
|
% C/V
|
B/V (%
|
|
20
|
47
|
29
|
|
25
|
42
|
29
|
|
30
|
37
|
29
|
|
35
|
32
|
29
|
|
K = 1,20
|
||
|
% S/V
|
% C/V
|
B/V (%
|
|
20
|
63
|
17
|
|
25
|
58
|
17
|
|
30
|
53
|
17
|
|
35
|
48
|
17
|
2.- El Reglamento no
dice nada sobre el caso de CCAA que tienen limitado el valor del suelo
urbanizado para Viviendas de protección Pública. Pero es fácil adaptar la K a estos casos.
dice nada sobre el caso de CCAA que tienen limitado el valor del suelo
urbanizado para Viviendas de protección Pública. Pero es fácil adaptar la K a estos casos.
3.- La deducción por urbanización
pendiente de materializar se entiende que se aplica sobre un suelo urbanizado,
por tanto no en suelo urbanizable. El valor del suelo urbanizado parece pues,
que se comienza aplicar cuando se han iniciado las obras de urbanización, y
hasta ese momento el suelo se considera en situación básica de suelo rural, a
pesar de que tenga un planeamiento urbanístico pormenorizado aprobado, aunque
el Reglamento no lo señala explícitamente. A estos efectos recordar que en la nueva Ley del Suelo para
que una urbanización se entienda iniciada es necesario que conste un documento
de inicio de obras protocolizado notarialmente y firmado por los técnicos directores
del proyecto.
pendiente de materializar se entiende que se aplica sobre un suelo urbanizado,
por tanto no en suelo urbanizable. El valor del suelo urbanizado parece pues,
que se comienza aplicar cuando se han iniciado las obras de urbanización, y
hasta ese momento el suelo se considera en situación básica de suelo rural, a
pesar de que tenga un planeamiento urbanístico pormenorizado aprobado, aunque
el Reglamento no lo señala explícitamente. A estos efectos recordar que en la nueva Ley del Suelo para
que una urbanización se entienda iniciada es necesario que conste un documento
de inicio de obras protocolizado notarialmente y firmado por los técnicos directores
del proyecto.
4.- La deducción de
los gastos pendientes de materializar el Reglamento los supone como si fuera un
valor final al cabo de un año, y con este supuesto se explica la multiplicación
de G por (1 + TLR + OR), pero no contempla el caso de que los gastos pendientes
se materializaran en un periodo mayor. Por ejemplo supongamos que la
urbanización pendiente se realiza en tres años con 1/3 de inversión cada año,
en este caso suponiendo:
los gastos pendientes de materializar el Reglamento los supone como si fuera un
valor final al cabo de un año, y con este supuesto se explica la multiplicación
de G por (1 + TLR + OR), pero no contempla el caso de que los gastos pendientes
se materializaran en un periodo mayor. Por ejemplo supongamos que la
urbanización pendiente se realiza en tres años con 1/3 de inversión cada año,
en este caso suponiendo:
TLR = 4,459% (mes de
diciembre ultimo publicado por el Banco de España)
diciembre ultimo publicado por el Banco de España)
PR = 8 % edificación
residencial
residencial
Tendríamos como valor
final, que se ampliaría en:
final, que se ampliaría en:
a)
Supuesta
la inversión en un año. 1,1,12459
Supuesta
la inversión en un año. 1,1,12459
b)
Supuesto
en tres años con inversión anual de 1/3:
Supuesto
en tres años con inversión anual de 1/3:
1/3 (1,124459
+ 1,2647 + 1,42227) = 1,27052
+ 1,2647 + 1,42227) = 1,27052