¿Qué sabes de los Métodos de Valoración de Inmuebles?

 Estos métodos estan definidos en la 

Norma de Valoración establecida por la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo,  

modificada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de
transparencia y protección del cliente de servicios bancarios

MÉTODO DEL COSTE

El método del coste consiste básicamente en determinar el
coste que tendría un inmueble de características similares construido en la
fecha de la valoración, al que se le aplicaría una depreciación adecuada a su
antigüedad.
Por lo tanto, el procedimiento de cálculo tiene las
siguientes etapas:
1)
Calculo del valor de sustitución o de reemplazamiento.
2)
Calculo de la depreciación teórica que le corresponde a por su antigüedad
En definitiva y como hemos señalado se aplica a toda clase de edificios obteniendo un valor de
reemplazamiento bruto que
con la depreciación correspondiente a la
antigüedad del edificio se convierte en
un valor de reemplazamiento neto

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO
BRUTO (VRB)

El artículo 18
de esta norma ECO, indica:
1. Para
calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes
inversiones:
a) El valor del terreno
en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.
b) El coste de la
edificación
o de las obras de
rehabilitación.
c) Los gastos necesarios
para realizar el reemplazamiento.
Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.
1. El valor
por el método residual se calculará siguiendo
uno de los procedimientos siguientes
:
a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores
esperados (Procedimiento de cálculo
«dinámico»)
.
b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales
(Procedimiento de cálculo «estático»).
2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento
dinámico a los siguientes inmuebles:
a)
Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
b) Edificios en proyecto,
construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén
paralizadas
Así pues. el valor de un solar edificado, se
calculará
A)              
Por el
método de comparación, si existen suficientes transacciones en el mercado.
B)              
Por el
Método Residual Estático,
aunque también se puede aplicarse el Método
Residual Dinámico.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO
NETO (VRN)

El artículo 19 de la norma ECO explica
cómo, una vez obtenido el valor de reemplazamiento bruto VRB, como calcular el
valor de reemplazamiento neto, procediendo de la siguiente manera:
1. Para calcular el valor de
reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la
depreciación física y funcional del edificio terminado.

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE
RENTAS

Se utiliza en los siguientes tipos de
inmuebles:
A) 
Ligados a una actividad económica.
B) En arrendamiento
C) Que producen o son susceptibles de
producir ingresos periódicos en el tiempo.
Artículo 25. Requisitos para la utilización del método de
actualización
1. Para la utilización del método de actualización a efectos de
esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes
requisitos:
a) La existencia de un mercado
de alquileres representativo de los comparables
b) La
existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de
valoración.
c) Que el inmueble valorado
esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad
económica
Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el CU41 Valoración de Edificios por los Métodos de Coste
y de Rentas
”, y siguientes, al que se puede
acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario

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