El
Estudio Económico es un documento de carácter estático que recoge los ingresos y costes de una promoción
Inmobiliaria
No tiene en cuenta el tiempo en que se producen los cobros y
pagos que se originan.
pagos que se originan.
Restando los ingresos de los costes y gastos
indicados obtendremos el margen de
ganancia o resultado (B) de la operación.
indicados obtendremos el margen de
ganancia o resultado (B) de la operación.
En
muchas ocasiones es el único documento elaborado por los promotores para
averiguar la Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria, olvidándose de cómo se
financia y que escenarios son especialmente sensibles a ella
muchas ocasiones es el único documento elaborado por los promotores para
averiguar la Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria, olvidándose de cómo se
financia y que escenarios son especialmente sensibles a ella
Si
el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a
el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a
analizar en el tiempo la promoción inmobiliaria,
estimando en que momentos se van a generar sus pagos y cobros
Y lo desarrollamos de forma periódica: mensual,
trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el
denominado Cash – Flow, que nos
identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la
promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.
trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el
denominado Cash – Flow, que nos
identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la
promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.
Esta
base documental será la que utilicemos, primero, para convencernos internamente
de la bondad del proyecto a realizar e inmediatamente para convencer a nuestros
accionistas de que aporten los fondos necesarios
base documental será la que utilicemos, primero, para convencernos internamente
de la bondad del proyecto a realizar e inmediatamente para convencer a nuestros
accionistas de que aporten los fondos necesarios
Los
distintos beneficios que aparecen en la promoción inmobiliaria están
relacionados por las expresiones:
BAI = BAII – GF
BN = BAI – IS
Siendo:
BAII
= Beneficio antes de Intereses e Impuestos
= Beneficio antes de Intereses e Impuestos
BAI
= Beneficio antes de impuestos
= Beneficio antes de impuestos
BN =
Beneficio Neto
Beneficio Neto
GF =
Gastos Financieros
Gastos Financieros
IS =
Impuesto de Sociedades
Impuesto de Sociedades
El
ratio financiero es el cociente entre BN y los fondos propios utilizados en su
estado medio.
ratio financiero es el cociente entre BN y los fondos propios utilizados en su
estado medio.
La
rentabilidad económica de una empresa inmobiliaria esta compuesto por dos
factores:
rentabilidad económica de una empresa inmobiliaria esta compuesto por dos
factores:
1)
Rotación
de activos (V/A)
Rotación
de activos (V/A)
2)
Margen
de Ventas (BAI/V)
Margen
de Ventas (BAI/V)
Siendo
V = Ventas A = Activos
V = Ventas A = Activos
Así
pues, una empresa inmobiliaria puede aumentar su rentabilidad financiera de dos
maneras: aumentando la rotación de sus activos o aumentando el margen de
ventas
pues, una empresa inmobiliaria puede aumentar su rentabilidad financiera de dos
maneras: aumentando la rotación de sus activos o aumentando el margen de
ventas
La
rentabilidad económica de una inversión (REI), se obtiene como cociente entre
el resultado de explotación (BAII) y el coste de la inversión antes de
intereses e impuestos (CE).
rentabilidad económica de una inversión (REI), se obtiene como cociente entre
el resultado de explotación (BAII) y el coste de la inversión antes de
intereses e impuestos (CE).
REI = BAII / CE
La Rentabilidad Financiera antes de Impuestos es el cociente entre beneficios y recursos
propios = RRPAI = BAI / RP
propios = RRPAI = BAI / RP
Se puede determinar ANTES y DESPUES de impuestos
La
rentabilidad económica (RE) y la rentabilidad financiera (RF) están relacionadas.
rentabilidad económica (RE) y la rentabilidad financiera (RF) están relacionadas.
Estos
ratios se suelen mover habitualmente en una horquilla similar a esta
ratios se suelen mover habitualmente en una horquilla similar a esta
|
ÍNDICE DE
RENTABILIDAD ESTÁTICA |
FORMULA
|
MÍNIMO ACEPTABLE
|
|
DE LA INVERSIÓN
(ROI)I |
BAII / Coste
|
20 – 25 %
|
|
DESPUES DE
INTERESES (ROI)DI |
BAI / Coste
|
15 – 20 %
|
|
SOBRE RECURSOS PROPIOS
(ROE) |
BN / Recursos Propios
|
10 – 15 %
|
|
MARGEN SOBRE
VENTAS (MgV) |
BAI / Ventas
|
10 – 15 %
|
Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU36 Rentabilidad y Riesgos de una Promoción
Inmobiliaria” y, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU36 Rentabilidad y Riesgos de una Promoción
Inmobiliaria” y, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario