Medidas urgentes en la regulacion del alquiler de viviendas

El Congreso
ha ratificado el Real
Decreto-ley 7/2019
, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler, por lo que ya esta plenamente en vigor
Este decreto
es consecuencia del anterior
el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler
cuya ratificación fue rechazada 
En este Decreto hay una serie de medidas sobre
el régimen de alquiler que NO afectan a Gestinmo, pero si a la actividad
propiamente dicha y que pasamos a repasar

Las principales novedades son:
  • Se establece en cinco
    años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el
    arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete
    años.
    En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, se prorrogará
    el contrato durante tres años más (Igual que el decreto de Noviembre de
    2018)
  • Se fija en dos
    mensualidades
    de renta la cuantía máxima de las garantías
    adicionales
    a la fianza que pueden exigirse al arrendatario  (Igual que el decreto de Noviembre de
    2018)
  • Y, por
    otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y
    de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este
    sea persona jurídica (Igual que el decreto de Noviembre de 2018)
·        
la disposición
adicional segunda
regula los sistemas
de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda
. Para ello, se
establece la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio
del alquiler de vivienda
  •  Se excluye del ámbito de aplicación de la Ley
    de Arrendamientos Urbanos
    de la cesión temporal del uso que comporta
    la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico (Igual
    que el decreto de Noviembre de 2018)
  •  En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en
    el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que
    explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de
    propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad
    (Igual
    que el decreto de Noviembre de 2018)
Hay diversas exenciones fiscales, como que se introduce una exención para determinados arrendamientos
de vivienda
en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y se crea una bonificación potestativa de hasta el 95
por ciento
para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a
la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública
en alquiler o viviendas en alquiler social
  • Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar
    exclusivamente
    el disfrute de vivienda en régimen de alquiler (Igual
    que el decreto de Noviembre de 2018).E
    ste último punto, sí que nos parece de
    interés, puesto que “de facto” paraliza los programas del vigente Plan de
    Vivienda que no se refieran a alquiler
Transcribimos los artículos afectados:
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, queda modificada como sigue:
Tres. El artículo 9 queda redactado en los siguientes términos:
«1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento
alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con
treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o
de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o
siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que
el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de
terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el
contrato.
 El apartado 1
del artículo 20
queda redactado en los siguientes términos:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda
arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a
cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica
  El artículo 36 queda redactado en los
siguientes términos.
«1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación
de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del
de vivienda.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por
el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años
de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el
valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de
renta.
Artículo cuarto.
Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales,
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
Se introduce un nuevo apartado 6 en
el artículo 74
:
«6. Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una
bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para
los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con
renta limitada por una norma jurídica.»
Disposición adicional única. Medidas para promover la oferta de vivienda en
alquiler.
1. El Ministerio de Fomento pondrá en marcha las siguientes medidas
para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler:
a) Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General
del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda
en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración
público-privadas.
b) Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda
con el fin de promover los mecanismos público-privados para atender las
necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión
de derecho de superficie sobre suelo público.

d) Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la
agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan
Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.
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