Claúsulas de un contrato de venta de vivienda nueva
El contrato de venta de vivienda nueva, pensando en el caso habitual de venta sobre plano, se constituye en diferentes contratos que se irán encadenando en el tiempo
- a) Contrato de reserva
- b) contrato privado de venta
- c) Venta definitiva y elevación a escritura pública de la misma
El objetivo final de una promoción es obtener unos inmuebles que luego podamos vender o alquilar. Resulta conveniente, en el caso de promociones en venta, empezar la misma antes de tener totalmente terminado el edificio y completada la promoción.
Y ello por 2 razones
- Aliviar nuestras tensiones de tesorería
- Para dar tiempo al comprador para qué pueda afrontar parte de los desembolsos no cubiertos por hipoteca
Contratos que vemos más detalle en los siguientes apartados
CONTRATO DE RESERVA
Este contrato, de carácter privado, está formulado porque el cliente interesado, futuro comprador, solicita un corto plazo, no superior en general los 15 días, y obtiene la reserva de un determinado piso hasta que tome la decisión definitiva
En esta reserva se fija el precio total del inmueble y las condiciones de pago
El cliente aporta una mínima señal, 500 a 3.000 € por ejemplo, con la condición de que, si en el plazo señalado no hace frente a la compra venta privada, pierde ese importe entregado y el derecho a la reserva del piso. Ese importe entregado se considera a cuenta del precio final
En general, no se declara el contrato de reserva y es habitual, por cuestiones de política de comercialización, que en el caso de que el comprador se vuelva atrás, se le
devuelva la totalidad de la señal
CONTRATO PRIVADO
En este contrato ya se formaliza definitivamente la compra de la vivienda, aún en construcción, la cual queda pendiente, por una parte, de su entrega una vez terminada y por otra, de la elevación a escritura pública y inscripción en el Registro de la Propiedad
Hay un tipo de contrato diferente, para el caso de alquiler, que ya hemos visto en los Cuadernos dedicados al tema, y que más adelante resumiremos
El contrato privado para venta tiene algunas ligeras diferencias, en función del tipo de inmueble a comercializar; más concretamente para:
1. Viviendas en edificios de uso residencial
2. Inmuebles de otro uso: oficinas, terciario, loft
3. Una particularidad para las viviendas de protección pública
En el caso de que la venta la hiciéramos cuando el inmueble ya está terminado ( el edificio ya tendría su licencia de primera ocupación) podríamos ir directamente a elevar a escritura pública el contrato de compraventa
No obstante, se suele dar un plazo de algunos meses para que el comprador pueda negociar con la entidad financiera la subrogación de la hipoteca o buscar otra financiación alternativa a la que se le ofrece
El contrato privado de compraventa tiene diversas partes
COMPARECIENTES
El promotor y el cliente, consignando de ambos todos sus datos de identificación: nombre, residencia, NIF y los datos mercantiles de la empresa promotora y de su representante o apoderado que firma, incluyendo los datos del poder habilitante.
Los mismos datos para el comprador si fuera una empresa y no un particular
EXPOSITIVO
Los datos identificativos de la promoción, si el uso del inmueble es residencial o de otro tipo (en cuyo caso se aplicaría un IVA del 21%), los datos del piso o local de que trate específicamente en esta venta, así como igualmente, en su caso, los de las plazas de garaje y trastero vinculado (o no) a la compra del piso. en este caso
tendrían un IVA reducido del 10%
Y finalmente la identificación, nombre y número de colegiado, del arquitecto autor del proyecto
CLAUSULADO
En las clausulas del contrato, como mínimo deberá haber las siguientes referencias
Primera. – objeto del contrato
Se añaden los datos del expositivo del piso o local
Segunda. – precio
Se fija el precio total expresando que deberá incrementarse en el IVA con el tipo vigente
Tercera. – forma de pago
Habrá que especificar cómo se va a efectuar el pago en los siguientes tramos:
1. Entrada. Se indica la cantidad más el IVA que corresponde y como se entrega; normalmente en cheque, que no tiene porqué ser bancario
2. Cantidades. hasta entrega de la vivienda. Se indicará en qué cantidad y forma se van a producir estos pagos y se consignarán si son en
letras de cambio o en pagarés, y el nominal de cada una de ellos, más el IVA
3. Cantidad en la entrega. Igual que en la entrada: importe e IVA. En este caso en el que hay una cantidad a entregar en ”llaves”, es muy conveniente que el pago se haga con cheque bancario, ya que, al contrario que con la entrada, en este momento no hay vuelta atrás en el caso de que haya algún impagado
4. Subrogación de la hipoteca en su caso
Consignar igualmente qué cantidad queda pendiente de subrogación o de nueva hipoteca a tramitar con el cliente
Y, finalmente, sumar todos los importes para confirmar la cifra total de venta
Cuarta. – plazo de entrega
Fijar el plazo de la entrega, con varias posibilidades
• En algunos casos se pone como plazo la suma del plazo de terminación de obras más un plazo de prórrogas.
• En otros, se da un plazo a partir de la aprobación de la licencia de primera ocupación
• Y en otros, finalmente, se fija un plazo sin más explicaciones, debiendo el promotor, en este último caso, ser lo suficientemente prudente como para no
“pillarse los dedos” por si hay un retrasó tanto en la finalización de la obra como en la consecución de la licencia de primera ocupación
Quinta. – avales de las cantidades entregadas a cuenta
Deberá quedar constancia de que todas las cantidades entregadas hasta llaves deberán quedar avaladas por una compañía de seguros de crédito y Caución, desde el momento de la firma de contrato privado y con certificado personal
Deberá consignarse que, si no se cumplen los plazos, el cliente tiene la facultad de rescindir el contrato solicitando la compañía la evolución de todas las cantidades anticipadas
La ley ordena la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta en el caso de venta de viviendas pero esto no rige para los edificios de terciario u oficinas, o para los locales comerciales de un edificio residencial
Sexta. – entrega del inmueble
En los edificios de carácter residencial esta entrega está condicionada a la consecución de la licencia de primera ocupación
Deberá consignarse en esta cláusula que existe un plazo máximo de X días ( los que se prevean) en los que el cliente deberá presentarse ante el notario designado por la promotora, indicando su nombre y domicilio si es que se conoce en el momento de la firma de este contrato
La ley indica que el comprador de una vivienda puede elegir el notario dónde se vaya a realizar la escritura
En el caso de una promoción con un cierto número de viviendas, en las que se ha negociado también previamente una hipoteca con entidad bancaria, se suele pedir al comprador que renuncie a esta posibilidad en aras de la eficacia que supone disponer de una sola notaría en la que existe toda la documentación referente a esta promoción y necesaria para poder elevar a escritura pública todas las ventas
Esto nos da una agilidad a la hora de formalizar las Escrituras.
Téngase en cuenta que, desde la obtención de la licencia de primera ocupación, tendremos un alto número de compradores (50, 60, 70…) que querrán hacer sus escrituras de compraventa de inmediato, y todo ello en un plazo muy breve
También habrá que indicar que, en ese acto, habrá que disponer de las siguientes cantidades:
1. La cantidad que se va a entregar en llaves
2. Tener conseguida la nueva hipoteca o bien subrogarse de la hipoteca concedida al promotor
3. Pagar el IVA pendiente, que corresponde con la cantidad de la hipoteca
4. Consignar en el notario el importe de sus honorarios y otros gastos e impuestos correspondientes a la elevación a escritura
Y también indicar que si el comprador no se presenta en el plazo máximo estipulado o no se solicita y consigue una prórroga el contrato le puede ser rescindido con pérdida de las cantidades entregadas hasta ese momento
Séptima. – impuestos y gastos
Todos los gastos impuestos corresponden al comprador excepto el impuesto municipal de plusvalía que será a cargo del vendedor
Octava. – Consignar los artículos del Código Civil con relación al proceso de compraventa
El Código Civil (CC) regula las relaciones contractuales en sus artículos 1.279 y 1.280, entre otros, referidas al contrato de compraventa de inmuebles
Novena. – domicilio a efectos de notificaciones
Indicar los domicilios tanto del comprador como del vendedor así como añadir al texto que si alguno de ellos cambia de domicilio está obligado a notificarlo fehacientemente al otro
Décima. – rescisión automática de contrato
Además de por las causas legales establecidas en el Código Civil la rescisión automática podrá realizarse en cualquiera de los siguientes casos
• Por quiebra del promotor
• Por incumplimiento del inicio de las obras
• Por falta de pago del cliente si no queda resuelto antes de efectuar la entrega
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 67 “Otros Contratos del Sector Inmobiliario”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
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