¿Qué contratos de compra de un solar necesitamos conocer?

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Hay diferentes tipos de Contratos de compra de un solar, como son los siguientes:

Contratos de compra de un solar

SEÑAL O DE ARRAS

Mediante el cual se pretende que, mediante el pago de una cantidad, generalmente a cuenta del precio total estipulado para la futura compraventa, el promotor vendedor nos otorgue el derecho a adquirir el bien inmueble, en las condiciones previamente pactadas en dicho documento.

Este tipo de contratos se otorgan por un determinado plazo, transcurrido el cual, si no ejercemos el derecho a comprar, se pierde la cantidad entregada o una parte estipulada de la misma, devolviéndonos el resto.

Existen tres tipos de arras

  1. Confirmatorias

Confirman la existencia de un contrato de compraventa en la que la parte del precio dado como señal es una parte del precio total convenido. Si una de las partes declina cumplir el contrato, la otra le puede exigir el cumplimiento o la rescisión del mismo con la indemnización de los daños o perjuicios causados.

  • Penitenciales

Cuando si desiste el comprador perderá la cantidad entregada y si es el vendedor deberá devolver duplicado la cantidad entregada por el comprador en concepto de señal.

  • Penales

Tiene los mismos efectos que las arras penitenciales, pero con la diferencia que la obligación subsiste y el perjudicado puede instar judicialmente el cumplimiento del contrato.

En resumen, el contrato de señal o de arras tiene las dos características generales siguientes, que habrá que tener en cuenta en la negociación, para comprobar si sus presupuestos coinciden con los objetivos que cada parte confía en alcanzar:

  1. El otorgante tiene la posibilidad de desistir del contrato, si las arras son penitenciales
  2. El promitente comprador está obligado a cumplir el contrato.

Solo obliga a formalizar el contrato definitivo, en las condiciones pactadas si se cumplen ciertas condiciones impuestas por las partes, El comprador está obligado salvo perdida de la señal dada y el vendedor puede rescindir el contrato si devuelve la señal duplicada en su importe, salvo que el contrato especifique la devolución de un porcentaje más elevado.

Así pues, este contrato favorece el vendedor que puede resolver el contrato devolviendo la cantidad entregada como señal, duplicada o como fuera pactada por las partes.

Por otra parte, el promotor interesado puede quedarse sin la operación, si como es lógico se pacta una señal de poca cuantía.

OPCION DE COMPRA

Es un contrato por el que el dueño del terreno concede a otro, el optante, la posibilidad de adquirir un inmueble, en las condiciones de precio y plazo determinados previamente y reseñados en el contrato de opción, que se concede por un precio y un plazo determinados en dicho contrato.Así pues, a diferencia del contrato de señal permite al optante, ejercer o no su opción de compra de forma libre

Un contrato de opción de compra de una vivienda está sujeto a IVA. Lo está como prestación de servicios. Por tanto, solo tiene interés en la primera transmisión de la vivienda, que está sujeta a IVA y el comprador podría compensar ese IVA adelantado. Pero en segundas transmisiones, como se está sujeto a TPO, el comprador no recupera el IVA de la opción de compra

Contratos sometidos a condición, pueden ser

  1. Condición Suspensiva que regula el inicio de la obligación.
  2. Condición resolutoria, que extingue la obligación

Se pactan las condiciones de la futura compraventa, permuta o aportación, fijándose un plazo para el otorgamiento de la documentación definitiva y pago del precio total estipulado en el contrato de opción, del que suele pactarse el descuento de la cantidad anticipada en concepto de precio de la opción que también puede ser gratuita y solo contener la condición del plazo para su ejercicio.

No obliga al promotor inmobiliario, comprador a adquirir el inmueble salvo la perdida de todo o parte, según se pacte, del importe señalado como coste de la opción de compra. Este contrato puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad si se cumplen las dos condiciones establecidas en la Ley Hipotecaria, que son:

  1. El plazo para el ejercicio de la opción de compra no puede exceder de dos años.
  2. Las partes tienen que pactar el acuerdo de inscripción en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, el tipo de contrato tiene que ser pactado entre las partes ya que intervienen diversos componentes que pueden interesar al futuro comprador o vendedor.

PROMESA DE COMPRAVENTA

Este es uno de los tipos menos usados, y obliga a las dos partes a formalizar el contrato de compraventa, permuta o aportación, en las condiciones pactadas y en los plazos estipulados.

Así pues, este contrato obliga a ambos a formalizar de un modo firme la compraventa, permuta o aportación

Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU50 “Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa”, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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