Division Horizontal de viviendas con JARDÍN O PATIO en Edificios
En general las viviendas
situadas en planta baja, además de
tener una superficie inferior a las de plantas de pisos dado que en dicha planta
baja coexiste el portal del edificio y pueden existir también locales
comerciales, tienen una ubicación habitualmente
poco interesante para los posibles compradores.
situadas en planta baja, además de
tener una superficie inferior a las de plantas de pisos dado que en dicha planta
baja coexiste el portal del edificio y pueden existir también locales
comerciales, tienen una ubicación habitualmente
poco interesante para los posibles compradores.
Estas dos circunstancias mencionadas, situación (vistas propias como de
los viandantes, seguridad, etc.) y menor superficie hacen que la
comercialización y, en consecuencia esa
tipologia tenga un valor menor en el mercado.
los viandantes, seguridad, etc.) y menor superficie hacen que la
comercialización y, en consecuencia esa
tipologia tenga un valor menor en el mercado.
Para obviar este problema y tratar de aumentar el precio y las
facilidades de venta de estos pisos en planta baja, los promotores cuando
lo permite el diseño piden a sus arquitectos que les vinculen unos espacios exteriores que puedan usar como jardines o
terrazas privativas.
facilidades de venta de estos pisos en planta baja, los promotores cuando
lo permite el diseño piden a sus arquitectos que les vinculen unos espacios exteriores que puedan usar como jardines o
terrazas privativas.
El problema de esta vinculación
es idéntico al de las terrazas de los pisos ático, ya tratado en anteriores publicaciones, que
suelen ser espacios comunes y por tanto no se les puede asignar la propiedad
sino el uso. Esto sucede en los dos casos siguientes:
es idéntico al de las terrazas de los pisos ático, ya tratado en anteriores publicaciones, que
suelen ser espacios comunes y por tanto no se les puede asignar la propiedad
sino el uso. Esto sucede en los dos casos siguientes:
a)
Cuando
el espacio esta sobre la cubierta de un garaje subterráneo,
Cuando
el espacio esta sobre la cubierta de un garaje subterráneo,
b)
Cuando
la ocupación máxima permitida por ordenanzas urbanísticas en planta baja esta
agotada. En cuyo caso el espacio exterior al ocupado por el bloque de
edificación en planta baja es zona común y por tanto el espacio privativo se
extrae precisamente de este último.
Cuando
la ocupación máxima permitida por ordenanzas urbanísticas en planta baja esta
agotada. En cuyo caso el espacio exterior al ocupado por el bloque de
edificación en planta baja es zona común y por tanto el espacio privativo se
extrae precisamente de este último.
Pero a diferencia de lo que sucede con las terrazas de los pisos ático,
existe un caso en el que si podemos
atribuir la propiedad del espacio exterior al piso o pisos bajos, que es cuando
la ocupación máxima en planta baja permitida por ordenanzas no se haya consumido.
existe un caso en el que si podemos
atribuir la propiedad del espacio exterior al piso o pisos bajos, que es cuando
la ocupación máxima en planta baja permitida por ordenanzas no se haya consumido.
Veamos con un ejemplo este
caso:
caso:
Supongamos un solar con 1.200 m2 de parcela en las que las ordenanzas
permiten una ocupación máxima de parcela del 50 %. Sin embargo se diseña un
edificio cuya planta baja tiene 400
m2.
permiten una ocupación máxima de parcela del 50 %. Sin embargo se diseña un
edificio cuya planta baja tiene 400
m2.
Pues bien, en este caso existirá un espacio de 50 % (1200) – 400 = 200 m2 que podrá ser
destinado a jardines privativos de las dos viviendas situadas en la planta Baja
del bloque, quedando, por ejemplo asignadas en propiedad dos jardines de 120 m2 y 80 m2 cada uno para cada una
de las dos viviendas de planta baja.
destinado a jardines privativos de las dos viviendas situadas en la planta Baja
del bloque, quedando, por ejemplo asignadas en propiedad dos jardines de 120 m2 y 80 m2 cada uno para cada una
de las dos viviendas de planta baja.
PATIOS INTERIORES
El diseño de los patios interiores de un edificio viene impuesto por
normativa del CTE o por ordenanzas municipales con objeto de conseguir
objetivos de ventilación e iluminación de las diversas estancias de los pisos.
normativa del CTE o por ordenanzas municipales con objeto de conseguir
objetivos de ventilación e iluminación de las diversas estancias de los pisos.
Evidentemente en los pisos de
altura su uso solo es factible para el uso de tendedero, si así estuviera
permitido.
altura su uso solo es factible para el uso de tendedero, si así estuviera
permitido.
Pero en la planta baja el patio
tiene en su suelo un espacio utilizable, aunque por definición es zona común,
siendo su acceso por el propio portal.
tiene en su suelo un espacio utilizable, aunque por definición es zona común,
siendo su acceso por el propio portal.
Pero a veces, sucede que, por
diseño, el acceso a esa zona de patio es inaccesible, salvo por uno o todos los
pisos de planta baja.
diseño, el acceso a esa zona de patio es inaccesible, salvo por uno o todos los
pisos de planta baja.
En estos casos solo se puede
regular su uso privativo a estos elementos debiendo hacerse constar en la
escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal la servidumbre de
paso que existe a favor de la comunidad para su inspección y, arreglo en su
caso.
regular su uso privativo a estos elementos debiendo hacerse constar en la
escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal la servidumbre de
paso que existe a favor de la comunidad para su inspección y, arreglo en su
caso.