El Estudio Económico de una promoción Inmobiliaria establece como diferencia entre ingresos y costes, los siguientes márgenes de resultados:
INGRESOS (V) (VENTAS, RENTAS POR ALQUILERES O SERVICIOS)
– COSTES de EXPLOTACION (CE)
= EBITDA
– AMORTIZACIONES
= BAII (o BAIT = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos)
– GASTOS FINANCIEROS (GF)
= BAI (o BAT = Beneficio Antes de Impuestos)
– IMPUESTO DE SOCIEDADES (IS)
= BN (BENEFICIO NETO o BDT)
En una Promoción Inmobiliaria el Margen de Ventas, es la relación:
MgV = BAI/V
Siendo V = Volumen de Ingresos obtenidos. BAI = Beneficio antes de Impuestos.
Se toma el BAI que incluye gastos financieros de la promoción, es decir tiene en cuenta la forma en que se ha financiado esta. Y es lógico considerar este parámetro ya que lo que se pretende medir con este ratio de rentabilidad estática es la eficacia de la acción comercial de la empresa, relacionando sus costes (todos ellos, excepto el impuesto de sociedades), con el volumen de ingresos obtenidos.
Algunos analistas utilizan también para medir este ratio el BN/V, que si tiene en cuenta todos los costes de la empresa, incluido el efecto del impuesto de sociedades, que evidentemente es un coste mas de la mismas.
Nuestro criterio particular es utilizar BAII, ya que el efecto del impuesto de sociedades tiene en cuenta otros aspectos de la empresa en su conjunto que pueden desvirtuar el ratio.
En el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, realizado por la Universidad de Navarra, bajo el patrocinio del FEI (Fundación de Estudios Inmobiliarios) y el Ministerio de Fomento en el año 2000, se recoge los resultados de una encuesta realizada a mas de 4.500 empresas inmobiliarias, en los que expresan que los valores mínimos utilizados por dichas empresas, para considerar viable una promoción inmobiliaria desde este punto de vista oscilan en las siguientes horquillas:
– Margen de Ventas del 10% al 15 %
Evidentemente el sector ha sufrido profundas transformaciones desde esa fecha en pleno ciclo expansivo del sector que ha durado desde 1997 – 2007. En la actualidad el sector se encuentra en una crisis profunda incardinada en la crisis financiera y económica que atraviesan la mayor parte de los países europeos y del resto de la economía mundial.
Así pues, los valores anteriores hay que tomarlos con precaución, y sobre todo teniendo en cuenta que las restricciones financieras existentes, exigen que las empresas del sector, tradicionalmente descapitalizadas, tengan que utilizar recursos propios que hay que acostumbrarse a que estén en niveles suficientemente altos con respecto a los históricamente utilizados.