Los apartamentos turísticos son una nueva tipología de
utilización de viviendas
Nos encontramos ante un nuevo nicho de negocio, que está en el ojo del huracán desde hace algún
tiempo y, al ser su
uso no exactamente igual al de la vivienda, las corporaciones locales y las
comunidades autónomas están intentando determinar cuáles son sus parámetros de
utilización, no solamente desde el punto de vista de
los permisos a conceder y de las condiciones de uso, sino también de la
fiscalidad imputable
tiempo y, al ser su
uso no exactamente igual al de la vivienda, las corporaciones locales y las
comunidades autónomas están intentando determinar cuáles son sus parámetros de
utilización, no solamente desde el punto de vista de
los permisos a conceder y de las condiciones de uso, sino también de la
fiscalidad imputable
No solamente los encontramos con que, en algunos
ayuntamientos, se estén aplicando tasas de basura diferentes para uso
residencial o para uso de apartamento turístico, sino también con impuestos que
gravan las estancias en cualquier tipo de alojamiento, como está ocurriendo en
Barcelona y Baleares
ayuntamientos, se estén aplicando tasas de basura diferentes para uso
residencial o para uso de apartamento turístico, sino también con impuestos que
gravan las estancias en cualquier tipo de alojamiento, como está ocurriendo en
Barcelona y Baleares
Pero, no solamente pueden aparecer nuevos impuestos que graven
la actividad, sino que los impuestos locales digamos “clásicos” también puede
que se vean afectadas por esta nueva utilización de la vivienda. Por ejemplo,
la actividad, sino que los impuestos locales digamos “clásicos” también puede
que se vean afectadas por esta nueva utilización de la vivienda. Por ejemplo,
¿que
pasaría con el IBI si decido dedicar una vivienda alquiler turístico?
En principio, y con la normativa que se aprobó en 1993 en
cuanto a las técnicas de valoración catastral, no hay diferencia entre el uso
residencial y el uso como apartamento turístico pero sí que puede haber
diferencia a la hora de establecer esa valoración
cuanto a las técnicas de valoración catastral, no hay diferencia entre el uso
residencial y el uso como apartamento turístico pero sí que puede haber
diferencia a la hora de establecer esa valoración
En cierta manera podemos entender que el uso turístico
supone un aumento de valor de la vivienda dónde se ubique ese uso
supone un aumento de valor de la vivienda dónde se ubique ese uso
Y, sin duda, el uso de un inmueble es un parámetro
fundamental a la hora de calcular el valor catastral y, por supuesto, en cierta
parte en la plusvalía, ya que pudiera afectar al incremento de valor del suelo
fundamental a la hora de calcular el valor catastral y, por supuesto, en cierta
parte en la plusvalía, ya que pudiera afectar al incremento de valor del suelo
No podemos ignorar que un cambio de uso en la explotación de
una vivienda podría dar lugar a una subida del IBI. Esto no es algo que esté
ocurriendo en la actualidad, pero la tendencia de los ayuntamientos a controlar
más de cerca y a gravar este nuevo tipo de modelo de negocio nos hace temernos que
se transite por este nuevo camino recaudatorio.
una vivienda podría dar lugar a una subida del IBI. Esto no es algo que esté
ocurriendo en la actualidad, pero la tendencia de los ayuntamientos a controlar
más de cerca y a gravar este nuevo tipo de modelo de negocio nos hace temernos que
se transite por este nuevo camino recaudatorio.
Ya se están planteando las primeras propuestas referentes a
que se estudie elevar el IBI en aquellas viviendas destinadas a apartamento
turístico, quizás con la intención de introducir algún tipo de valor
diferenciado, como en el caso que ya existe de oficinas, industrial o
hostelería
que se estudie elevar el IBI en aquellas viviendas destinadas a apartamento
turístico, quizás con la intención de introducir algún tipo de valor
diferenciado, como en el caso que ya existe de oficinas, industrial o
hostelería
La Agencia Tributaria, no entra en los tributos locales,
pero, en su ámbito de actuación, principalmente en cuanto a la ley del IVA, establece
unas normas
claras:
pero, en su ámbito de actuación, principalmente en cuanto a la ley del IVA, establece
unas normas
claras:
ACTIVIDAD DE ALQUILER DE APARTAMENTOS
TURÍSTICOS
Se considera arrendamiento para uso distinto
de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga
como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga
como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
Por tanto, cuando se produzca la cesión
temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler
turístico, que se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos
temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler
turístico, que se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos
La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor
Añadido (LIVA) pone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la
industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros
análogos (art 20.uno.23º. b.’ LIVA). En este sentido, los servicios de
hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de
la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la
actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler
de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de
servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al
cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el
alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición
del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa,
reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y
restauración
Añadido (LIVA) pone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la
industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros
análogos (art 20.uno.23º. b.’ LIVA). En este sentido, los servicios de
hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de
la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la
actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler
de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de
servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al
cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el
alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición
del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa,
reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y
restauración
Por el contrario, no se consideran
servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a
continuación se citan:
servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a
continuación se citan:
- Servicio de limpieza
del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por
cada arrendatario. - Servicio de
cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del
periodo contratado por cada arrendatario. - Servicio de limpieza
de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de
la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y
calles). - Servicios de
asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería,
electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Y, particularmente, vigila las OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN
Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro
de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a
través del modelo 179, que deben presentar las personas o entidades que
intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean
analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas
colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.
de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a
través del modelo 179, que deben presentar las personas o entidades que
intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean
analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas
colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.
IMPORTANTE: Esta nueva obligación de información tendrá
pleno efecto en la campaña de la declaración de Renta 2018, a presentar en
2019, sin perjuicio de la obligación de declarar las rentas percibidas por
la cesión de estas viviendas con fines turísticos en el ejercicio en que se
devenguen, al igual que el resto de rendimientos de capital inmobiliario.
pleno efecto en la campaña de la declaración de Renta 2018, a presentar en
2019, sin perjuicio de la obligación de declarar las rentas percibidas por
la cesión de estas viviendas con fines turísticos en el ejercicio en que se
devenguen, al igual que el resto de rendimientos de capital inmobiliario.
Los intermediarios de estas operaciones informarán a la
AEAT a partir del ejercicio 2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con
fines turísticos situadas en territorio español. Se incluyen las cesiones de
viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de
dicha Ley).
AEAT a partir del ejercicio 2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con
fines turísticos situadas en territorio español. Se incluyen las cesiones de
viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de
dicha Ley).
|
ALQUILER
TURÍSTICO |
||
|
SI
SE PRESTAN SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS INDUSTRIA HOTELERA (limpieza, lavandería, restauración, etc.) |
IAE
|
GRUPO 685: ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS
EXTRAHOTELEROS |
|
IRPF
|
RENDIMIENTOS ACTIVIDAD ECONÓMICA
|
|
|
IVA
|
SUJETO Y NO EXENTO 10%
|
|
|
ITP
|
NO SUJETO
|
|
|
IRNR
|
RENDIMIENTO ACTIVIDAD ECONÓMICA
OBTENIDO MEDIANTE EP |
|
|
D. INFORMATIVAS
|
MODELO 179: A PRESENTAR POR LOS
INTERMEDIARIOS (EN PARTICULAR, POR PLATAFORMAS COLABORATIVAS) |
|
|
SI
NO SE PRESTAN SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS INDUSTRIA HOTELERA (sólo alquiler) |
IAE
|
EPÍGRAFE 861.1: ALQUILER DE VIVIENDAS
|
|
IRPF
|
RENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO
(sin reducción) |
|
|
IVA
|
EXENTO
|
|
|
ITP
|
Tarifa fijada por la CC.AA. En su
defecto escala prevista en el art. 12.1 RDL 1/1993 |
|
|
IRNR
|
RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO
|
|
|
D. INFORMATIVAS
|
MODELO 179: A PRESENTAR POR LOS
INTERMEDIARIOS (EN PARTICULAR, POR PLATAFORMAS COLABORATIVAS) |
|
Mas artículos sobre este tema y otros relacionados con la
actividad inmobiliaria y promotora en https://prayde.com/empresa/
Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo,
en https://prayde.com
Búscanos en Twitter @PraydeG
Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36
actividad inmobiliaria y promotora en https://prayde.com/empresa/
en https://prayde.com