Build to Rent. Un nuevo nicho en el mercado de alquiler

Build to Rent es un negocio en el que intervienen el
promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención de generar
edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy específicas.

 

Desde que pasamos la anterior crisis, nos encontramos con un  nuevo mercado con nuevas necesidades, nuevos
actores y nuevas formas de financiación
. En este nuevo mundo son necesarios
nuevos diseños para cubrir nuevas necesidades

Build to Rent no es
únicamente “construir para alquilar”,
como parecería en una primera
traducción literal. Eso, de una manera u otra, se ha ido haciendo siempre

Debemos centrar los parámetros del negocio del alquiler.
De los 15 millones de viviendas en el parque en España, un 20%; es decir, 3
millones, están en alquiler. Y, de estos el 5% son de propietario profesional.
O sea, las empresas dedicadas al alquiler tienen del orden de 150.000
viviendas en toda España.
Sus estrategias de expansión en la
actualidad están pasando por el Build to Rent

Definición
de un Build to Rent 
:

Nos encontramos cubriendo las necesidades de alquiler
para jóvenes en zonas de amplio desarrollo de negocio que atraen empleo
cualificado,
habitualmente en grandes ciudades y cerca del trabajo

En general las superficies útiles de las viviendas que se
van a diseñar no son muy altas; entre 38 y 54 m2,
pero debe haber zonas
comunes específicas de cierta importancia
: gimnasios, zonas de trabajo,
zonas de estar, etc. 

El público objetivo de estas promociones es joven,
familias monoparentales
probablemente (de ahí que la superficie de la
vivienda que se requiere no sea muy grande) que quieren tener su vivienda
cerca del trabajo
y comodidades que no suele haber en viviendas “clásicas”

Es un sector en auge pero en zonas donde haya
atracción sobre todo relacionada con el trabajo: Madrid, Málaga, Valencia,
Barcelona en menos medida

Este es un modelo de negocio al que se adapta más
cómodamente el “promotor constructor”, ya que se trata de establecer una
relación muy directa entre el diseño y la construcción
que atienda a los
requerimientos de rentabilidad del inversor principal; que suele ser un
fondo de inversión

Condicionantes
urbanísticos

Se trata de un nicho de negocio nuevo, que tiene diseños
muy específicos
y que, a veces, está chocando con las condiciones
urbanística
se definieron pensando en estándares de otros tiempos

Por ejemplo, si el inquilino quiere su vivienda cerca de
su trabajo en un  centro de negocio
s,
habrá casos en que no va a necesitar vehículo propio ya que
podría utilizar los nuevos medios de movilidad, de rango medio (car
sharing) o de “última milla” (patinete, bicicleta) y por lo tanto, en el
diseño del edificio
, puede no ser necesario dotar a todos los
apartamentos con una plaza de garaje. Y esto puede chocar con las ordenanzas
municipales
, pensadas para viviendas familiares más “tradicionales”

También nos encontramos con problemas legislativos al
respecto. Por ejemplo, hay legislación urbanística o ordenanzas municipales que
limitan la superficie mínima de la vivienda y de sus elementos (cocinas,
por ejemplo). Los nuevos requerimientos de esta tipología están por debajo de
los 100 metros cuadrados

Sin aumentar la edificabilidad del sector, sí que debería
haber flexibilidad para aumentar el número de viviendas 

Allí donde no se limite urbanísticamente el número de
viviendas de un sector
, sino la edificabilidad, es donde hay mas
posibilidades de que un Build to Rent se desarrolle

No se trata, en absoluto, de crear infraviviendas para
familias numerosas, sino que las necesidades de inquilinos, probablemente
individuales, son diferentes. Tendremos más zonas comunes de uso compartido  y la superficie individual será menor

Está nueva tipología y nicho de negocio no pretende
sustituir a las demás; es una más
de las que se pueden utilizar para el
alquiler residencial, pero en ciertas zonas va a  tener mucho auge

Que
empresas se dedicarán a Build to Rent 
:

Este negocio requiere empresas de una gran fortaleza
económica
porque hay que acometer el arranque de la promoción  con fondos propios, que luego se
recuperarán al  traspasar el activo al
fondo de inversión 

Contemos con que las aportaciones de los fondos de
inversión en el período previo a la consecución de la licencia son escasas

y  las pocas que haya, probablemente deban
ser avaladas por el promotor constructor 

Este nicho de negocio es interesante para las grandes
empresas  o los fondos por varias
razones. Una de ellas es que el mercado en alquiler es menos sensible a las
crisis que el de venta,
que es de todo o nada y por tanto, nos puede servir
de contrapeso contra-cíclico a la parte del negocio dedicado a la
promoción en venta. Y otra, evidentemente la más importante, es que hay una
demanda creciente de este tipo de soluciones

La
dinámica de la inversión
 

podría ser la siguiente:

El promotor constructor, o el gestor que quiera iniciar
el negocio, contactará con un fondo de inversión
qué participará en la
definición del edificio
y su diseño, pero solo financiará la operación
desde el momento de la obtención de la licencia hasta la terminación del
edificio.

El fondo seguirá con su puesta en explotación y lo
mantendrá, probablemente, durante los tres o cuatro primeros años de
explotación
 

Este fondo querrá una rentabilidad media del entorno del
5-6% durante ese periodo
, y pasdo ese periodo de consolidación del negocio,
venderá su participación a otro fondo de proyección a medio plazo, más estable,
tipo aseguradoras y fondos de pensiones, que ya llevarán el edificio a los
próximos 15 o 20 años, y esperando rentas menores, del orden del 3-4%

Es, por todo ello, muy importante la profesionalidad con
que se acometa el proceso
, sobre todo si estamos tratando con grandes
volúmenes, y no únicamente en el desarrollo del edificio, sino en su
explotación y comercialización.
Pensemos que puede que el total de gastos
de gestión por todos los conceptos ronde el 20-25% de la renta bruta
. Y sin
contar con el IVA no recuperable

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