El urbanismo y su viabilidad. Ejemplo de Estrategias
En anteriores consultas hemos planteado los efectos económicos de la exigencia de
diversos parámetros urbanísticos en las actuales leyes del suelo (Edificabilidad, tipologia, reservas para
VPP), que deberían adaptarse a la nueva situación actual para no ser un
obstáculo al efectivo desarrollo del planeamiento urbanístico
diversos parámetros urbanísticos en las actuales leyes del suelo (Edificabilidad, tipologia, reservas para
VPP), que deberían adaptarse a la nueva situación actual para no ser un
obstáculo al efectivo desarrollo del planeamiento urbanístico
En el siguiente ejemplo practico vamos
analizar de forma numérica lo que ya hemos explicado respecto de las implicaciones económicas derivadas del
planeamiento urbanístico en estos momentos de crisis global que afecta de
manera especial al sector inmobiliario y al sistema financiero y que, conlleva
que las decisiones de inversión tradicionales tengan que ser variadas de forma
notoria.
analizar de forma numérica lo que ya hemos explicado respecto de las implicaciones económicas derivadas del
planeamiento urbanístico en estos momentos de crisis global que afecta de
manera especial al sector inmobiliario y al sistema financiero y que, conlleva
que las decisiones de inversión tradicionales tengan que ser variadas de forma
notoria.
Partimos
de:
de:
·
un sector
urbanístico nuevo aprobado por un PGOU, actualmente vigente, de un Municipio de
la Comunidad Valenciana
un sector
urbanístico nuevo aprobado por un PGOU, actualmente vigente, de un Municipio de
la Comunidad Valenciana
·
con una extensión
superficial de 100.000 m2 todos
ellos de superficie computable, con un índice de edificabilidad, de uso residencial, de 0,30 m2 t. /m2 suelo.
con una extensión
superficial de 100.000 m2 todos
ellos de superficie computable, con un índice de edificabilidad, de uso residencial, de 0,30 m2 t. /m2 suelo.
·
Y un porcentaje
mínimo de reserva para construcción
de Viviendas de Protección Publica (VPP)
del 30 % del techo residencial
edificable.
Y un porcentaje
mínimo de reserva para construcción
de Viviendas de Protección Publica (VPP)
del 30 % del techo residencial
edificable.
·
El planeamiento
aprobado contiene los siguientes datos urbanísticos:
El planeamiento
aprobado contiene los siguientes datos urbanísticos:
|
TIPOLOGIA
|
Nª
MAX VIV |
EDIFICABILIDAD
TOTAL MAXIMA |
|
VPP
– RG |
75
|
9.000
|
|
LIBRE
VL |
125
|
21.000
|
|
TOTALES
|
200
|
30.000
|
- Las cesiones
obligatorias de suelo, correspondientes a sistemas generales y
locales, atribuidas al sector. Son las siguientes:
|
Viario
(incluidos aparcamientos públicos y carril bici) |
52.350
|
|
Zonas
Verdes |
10.650
|
|
Equipamiento
público (residencial tercera edad) |
20.000
|
|
Superficie
parcelas edificables |
17.000
|
- Tipología
edificatoria para VPP y VL: planta baja mas tres alturas con una ocupación máxima de parcela en planta baja del
60 % y del 50 % para VPP y VL, respectivamente.
Entre
las condiciones de la urbanización figura la imposición al sector de colaborar económicamente, en un 60 % del
coste de ejecución de un puente – viaducto, que atravesando un barranco
típico de la región, constituye la puerta de entrada al sector, uniendo dos
barrios del municipio hasta el momento deficientemente comunicados
las condiciones de la urbanización figura la imposición al sector de colaborar económicamente, en un 60 % del
coste de ejecución de un puente – viaducto, que atravesando un barranco
típico de la región, constituye la puerta de entrada al sector, uniendo dos
barrios del municipio hasta el momento deficientemente comunicados
En
el momento actual, mediados de 2013, un Promotor Inmobiliario A esta en
condiciones de negociar la compra de la totalidad de los terrenos de dicho
sector, y también la presentación de una oferta, en competencia, al
Ayuntamiento para la ejecución urbanística del sector como Agente Urbanizador
Privado.
el momento actual, mediados de 2013, un Promotor Inmobiliario A esta en
condiciones de negociar la compra de la totalidad de los terrenos de dicho
sector, y también la presentación de una oferta, en competencia, al
Ayuntamiento para la ejecución urbanística del sector como Agente Urbanizador
Privado.
La situación estratégica del sector es
de ejecución prioritaria para el
Ayuntamiento dado el interés general que para el municipio representa la
construcción del puente y por otro lado los
propietarios, que no tienen ninguno el perfil profesional requerido ni, por
supuesto capacidad financiera necesaria ni voluntad asociativa alguna están dispuestos a
de ejecución prioritaria para el
Ayuntamiento dado el interés general que para el municipio representa la
construcción del puente y por otro lado los
propietarios, que no tienen ninguno el perfil profesional requerido ni, por
supuesto capacidad financiera necesaria ni voluntad asociativa alguna están dispuestos a
vender a un precio de 50 €/m2 de suelo
bruto, ya que piensan que este precio representa una
bruto, ya que piensan que este precio representa una
repercusión de 50 x 100.000 /(30.000 x 0,9) =.185 €/m2 edificable, que es un valor muy razonable, muy inferior a los 400 –
600 euros/m2 de repercusión que se movian los mercados inmobiliarios de la zona
en el año 2007.
600 euros/m2 de repercusión que se movian los mercados inmobiliarios de la zona
en el año 2007.
A
la vista de estas circunstancias el Promotor A planea el correspondiente
análisis de viabilidad cuyos pasos desmenuzamos a continuación.
la vista de estas circunstancias el Promotor A planea el correspondiente
análisis de viabilidad cuyos pasos desmenuzamos a continuación.
ANALISIS DE VIABILIDAD
1º) Análisis comparativo de las
superficie unitarias de las viviendas con la realizada del mercado de la zona y
la normativa aplicable de Vivienda Protegida (VPP).
superficie unitarias de las viviendas con la realizada del mercado de la zona y
la normativa aplicable de Vivienda Protegida (VPP).
Para
efectuar este análisis tiene que recopilar
la siguiente información:
efectuar este análisis tiene que recopilar
la siguiente información:
A)
Normativa de VPP, sobre la que el recientemente aprobado plan de vivienda 2013-2016 no
hace referencia y, en consecuencia decide
aplicar la normativa autonómica que no se ha derogado, pero que queda sin soporte financiero alguno (ya que
falta el estatal (su vigencia termino el 31 de diciembre de 2012) y el
autonómico, que está totalmente consumido en el programa anterior 2009 – 2012),
así pues decide partir de los siguientes datos:
Normativa de VPP, sobre la que el recientemente aprobado plan de vivienda 2013-2016 no
hace referencia y, en consecuencia decide
aplicar la normativa autonómica que no se ha derogado, pero que queda sin soporte financiero alguno (ya que
falta el estatal (su vigencia termino el 31 de diciembre de 2012) y el
autonómico, que está totalmente consumido en el programa anterior 2009 – 2012),
así pues decide partir de los siguientes datos:
–
Superficie útil
máxima vivienda = 90 m2
Superficie útil
máxima vivienda = 90 m2
–
A cada vivienda
se le puede vincular 1 plaza de garaje y
un trastero, que el promotor piensa disponer baja rasante para que no
compute su edificabilidad.
A cada vivienda
se le puede vincular 1 plaza de garaje y
un trastero, que el promotor piensa disponer baja rasante para que no
compute su edificabilidad.
–
Superficie útil
máxima garaje vinculado = 25 m2
Superficie útil
máxima garaje vinculado = 25 m2
–
Superficie útil
máxima de trastero vinculado = 8 m2
Superficie útil
máxima de trastero vinculado = 8 m2
–
Unificación en
Área Geográfica calificada por el Estado como de Precio Máximo Superior del Grupo B (como pueden ser municipios como
Elche, Benidorm, Gandia, Paterna, Mislata, San Vicente del Raspeig, Muchamiel,
Villareal, etc.)
Unificación en
Área Geográfica calificada por el Estado como de Precio Máximo Superior del Grupo B (como pueden ser municipios como
Elche, Benidorm, Gandia, Paterna, Mislata, San Vicente del Raspeig, Muchamiel,
Villareal, etc.)
–
Modulo Estatal = 758 €/m2 útil (que no ha variado desde el año 2006)
Modulo Estatal = 758 €/m2 útil (que no ha variado desde el año 2006)
–
Coeficiente máximo de venta para Régimen General
(RG) = 2,08 (el máximo estatal seria: 1,6 x 1,6 = 2,56, por lo
que esta CCAA trabaja con precios máximos inferiores a los estatales) y para Régimen Concertado (RC) = 2,52
(el máximo estatal seria de; 1,8 1,6 = 2,88)
Coeficiente máximo de venta para Régimen General
(RG) = 2,08 (el máximo estatal seria: 1,6 x 1,6 = 2,56, por lo
que esta CCAA trabaja con precios máximos inferiores a los estatales) y para Régimen Concertado (RC) = 2,52
(el máximo estatal seria de; 1,8 1,6 = 2,88)
–
Precio Máximo de venta de plazas de garaje y trasteros
= 60 % del precio máximo de las viviendas a ellos vinculadas con los limites de superficie de 25 y 8 metros
cuadrados útiles para plaza de aparcamiento y trastero, respectivamente.
Precio Máximo de venta de plazas de garaje y trasteros
= 60 % del precio máximo de las viviendas a ellos vinculadas con los limites de superficie de 25 y 8 metros
cuadrados útiles para plaza de aparcamiento y trastero, respectivamente.
B)
Del estudio de mercado de la zona y, teniendo en cuenta la situación de las economias
familiares y las posibilidades reales de financiación de acuerdo a su nivel de
solvencia estima que la superficie
máxima de las VPP debería estar del orden de 75 m2 útiles vinculándoles a cada vivienda una plaza de garaje y un
trastero, mientras que la superficie
construida máxima de las VL deberia estar en el orden de los 120 m2 construidos
vendiéndolas con una plaza de garaje u un trastero como piezas independientes
de la vivienda pero comercializadas, en su conjunto, de forma obligatoria.
Del estudio de mercado de la zona y, teniendo en cuenta la situación de las economias
familiares y las posibilidades reales de financiación de acuerdo a su nivel de
solvencia estima que la superficie
máxima de las VPP debería estar del orden de 75 m2 útiles vinculándoles a cada vivienda una plaza de garaje y un
trastero, mientras que la superficie
construida máxima de las VL deberia estar en el orden de los 120 m2 construidos
vendiéndolas con una plaza de garaje u un trastero como piezas independientes
de la vivienda pero comercializadas, en su conjunto, de forma obligatoria.
C)
De acuerdo con la
normativa existente de VPP sobre el computo de superficie útil (en la que no
computan las superficies útiles de las zonas comunes, tales como escalera y
portal) y su experiencia de proyectos anteriores ya realizados, estima una relación que no supera 0,75 (a
resultas del proyecto que finalmente el arquitecto realice y si lo mejora pues
mejor). Para las VL estima una relación de 0,85 ya que, en este caso computan
todas las superficies
De acuerdo con la
normativa existente de VPP sobre el computo de superficie útil (en la que no
computan las superficies útiles de las zonas comunes, tales como escalera y
portal) y su experiencia de proyectos anteriores ya realizados, estima una relación que no supera 0,75 (a
resultas del proyecto que finalmente el arquitecto realice y si lo mejora pues
mejor). Para las VL estima una relación de 0,85 ya que, en este caso computan
todas las superficies
Sin embargo, de los datos urbanísticos se deduce que
las superficies unitarias son superiores a lo indicado por el estudio de
mercado
las superficies unitarias son superiores a lo indicado por el estudio de
mercado
|
TIPOLOGIA
|
Nª
MAX VIV |
SUP.
UTIL
/VIV
|
SUP.
CONST/
VIV |
EDIFICABILIDAD
TOTAL MAXIMA |
|
VPP
– RG |
75
|
90
|
120
|
9.000
|
|
LIBRE
VL |
125
|
|
168
|
21.000
|
|
TOTALES
|
200
|
|
|
30.000
|
De
acuerdo con estos datos de mercado lo
primero que tendria que plantear al Ayuntamiento es que le aprobara una
Modificación Puntual de PGOU que le permitiera adaptar el planeamiento
urbanístico al mercado y, para ello es necesario dejar libre el número
máximo de viviendas sin, en principio modificar la edificabilidad máxima.
acuerdo con estos datos de mercado lo
primero que tendria que plantear al Ayuntamiento es que le aprobara una
Modificación Puntual de PGOU que le permitiera adaptar el planeamiento
urbanístico al mercado y, para ello es necesario dejar libre el número
máximo de viviendas sin, en principio modificar la edificabilidad máxima.
El Ayuntamiento estaria de acuerdo, en principio con la propuesta, siempre que se elevara el número máximo de VPP. El promotor acepta condicionado a que el
Ayuntamiento se adjudique el 10 % de aprovechamiento que gratuitamente le
corresponde en VPP, condición que a su vez acepta el Ayuntamiento, con lo
que la ficha urbanística, modificada, quedaría como sigue:
Ayuntamiento se adjudique el 10 % de aprovechamiento que gratuitamente le
corresponde en VPP, condición que a su vez acepta el Ayuntamiento, con lo
que la ficha urbanística, modificada, quedaría como sigue:
|
TIPOLOGIA
|
Nª
MAX VIV |
SUP.
UTIL
/VIV
|
SUP.
CONST/
VIV |
EDIFICABILIDAD
TOTAL MAXIMA |
|
VPP
– RG |
120
|
75
|
100
|
12.000
|
|
LIBRE
VL |
150
|
102
|
120
|
18.000
|
|
TOTALES
|
270
|
|
|
30.000
|
Nos
quedaria comprobar si esta
edificabilidad cabe en la superficie neta edificable del sector, que la
según la ficha urbanística aprobada es de 27.000 metros cuadrados.
quedaria comprobar si esta
edificabilidad cabe en la superficie neta edificable del sector, que la
según la ficha urbanística aprobada es de 27.000 metros cuadrados.
TIPOLOGIA Nº PLANTAS
OCUP. EDIFI.
SUPERF, MINIMA
OCUP. EDIFI.
SUPERF, MINIMA
VPP
PB + 3 = 4 60 % 12.000 5.000
PB + 3 = 4 60 % 12.000 5.000
L
PB + 3 = 4 50 % 18.000 9.000
PB + 3 = 4 50 % 18.000 9.000
TOTAL
SUPERFICIE EDIFICABLE MINIMA 14.000 <
17.000
SUPERFICIE EDIFICABLE MINIMA 14.000 <
17.000
Cuadro
que nos deja tranquilos en el aspecto de la ocupación de suelo por la
edificación.
que nos deja tranquilos en el aspecto de la ocupación de suelo por la
edificación.
NOTA.- Estos cálculos se han efectuado con nuestro programa
informático INMOSUELO, que resuelve con toda
facilidad situaciones mucho mas complicadas en cuanto a tipologías y
situaciones urbanísticas Utilización que
recomendamos al estar totalmente actualizadas con la legislación urbanística
vigente y que, dada su flexibilidad permite analizar distintas alternativas
urbanísticas desde el punto de vista económico con total rapidez y seguridad.
informático INMOSUELO, que resuelve con toda
facilidad situaciones mucho mas complicadas en cuanto a tipologías y
situaciones urbanísticas Utilización que
recomendamos al estar totalmente actualizadas con la legislación urbanística
vigente y que, dada su flexibilidad permite analizar distintas alternativas
urbanísticas desde el punto de vista económico con total rapidez y seguridad.