Veamos un ejemplo de como influye en nuestras estrategias como promotores la nueva legislación sobre AJD
(Real Decreto-ley
17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) en la estrategia de los promotores ante las hipotecas (Nota 1)
17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) en la estrategia de los promotores ante las hipotecas (Nota 1)
La promotora PROMSA
adquiere por 850.000 euros de una sociedad un solar en Madrid sobre el que
edificara 20 viviendas.
Para su adquisición cuenta obtiene un préstamo del Banco P, al 7% de interés anual, que se
instrumenta en el acto de la escritura de compraventa con garantía hipotecaria
del propio solar de 510.000 euros, garantizado por su nominal, mas 5 años de garantia y un 20% para costas y gastos judiciales.
instrumenta en el acto de la escritura de compraventa con garantía hipotecaria
del propio solar de 510.000 euros, garantizado por su nominal, mas 5 años de garantia y un 20% para costas y gastos judiciales.
La sociedad PROMSA para
ampliar el préstamo para financiar la construcción, otorga ante Notario la
correspondiente escritura de Obra Nueva en construcción, que se declara por un
valor de 1.560.000 euros. La ampliación del préstamo solicitado equivale al
valor de la obra nueva declarada, y se concede en las mismas condiciones en
cuanto a la responsabilidad hipotecaria.
ampliar el préstamo para financiar la construcción, otorga ante Notario la
correspondiente escritura de Obra Nueva en construcción, que se declara por un
valor de 1.560.000 euros. La ampliación del préstamo solicitado equivale al
valor de la obra nueva declarada, y se concede en las mismas condiciones en
cuanto a la responsabilidad hipotecaria.
Se desea conocer la
implicación fiscal de las operaciones efectuadas con relación al Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados.
implicación fiscal de las operaciones efectuadas con relación al Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados.
Explicar si existe una
variante en las operaciones realizadas, que pueda mejorar para el promotor, a
los efectos indicados, de tributación por AJD.
variante en las operaciones realizadas, que pueda mejorar para el promotor, a
los efectos indicados, de tributación por AJD.
El coste total para PROMSA de las
operaciones indicadas, en concepto de AJD (en Madrid es el 0,7%) será el
siguiente:
operaciones indicadas, en concepto de AJD (en Madrid es el 0,7%) será el
siguiente:
§ Compraventa
solar 5.950
solar 5.950
§ Declaración
de Obra Nueva 10.920
de Obra Nueva 10.920
§ Ampliación
del préstamo 16.926
del préstamo 16.926
§ División
Horizontal 16.870
Horizontal 16.870
Total PROMSA 50.666
§ Préstamo
hipotecario 5.533,50
hipotecario 5.533,50
§ Redistribución
de Hipoteca 22.459,50
de Hipoteca 22.459,50
Total BANCO 27.993
Que antes de
Noviembre de 2018 hubiera sido un coste más para el promotor
Noviembre de 2018 hubiera sido un coste más para el promotor
Para mejorar la tributación, basta cambiar el orden de
realización de las operaciones indicadas,
procediendo a la ampliación del préstamo
hipotecario con posterioridad a la División Horizontal
y la redistribución de la responsabilidad hipotecaria.
realización de las operaciones indicadas,
procediendo a la ampliación del préstamo
hipotecario con posterioridad a la División Horizontal
y la redistribución de la responsabilidad hipotecaria.
Se otorga una
única escritura de Obra Nueva y División Horizontal, por lo que solo hay que
redistribuir el préstamo inicial. Es decir, por el concepto de redistribución
se deberá ingresar la cantidad de: 0,7% s/1,55 x 510.000 = 5.533,50 euros.
única escritura de Obra Nueva y División Horizontal, por lo que solo hay que
redistribuir el préstamo inicial. Es decir, por el concepto de redistribución
se deberá ingresar la cantidad de: 0,7% s/1,55 x 510.000 = 5.533,50 euros.
§ Compraventa
solar 5.950
solar 5.950
§ Declaración
de Obra Nueva 10.920
de Obra Nueva 10.920
§ Ampliación
del préstamo 16.926
del préstamo 16.926
§ División
Horizontal 16.870
Horizontal 16.870
§ Total PROMSA 50.666
§ Préstamo
hipotecario 5.533,50
hipotecario 5.533,50
§ Redistribución
de Hipoteca 5.533,50
de Hipoteca 5.533,50
Total BANCO 10.867
ACLARACION
Esta segunda alternativa,
que hasta ahora (2018) era iniciativa del promotor, por cuanto nos ahorrábamos costes,
a partir de ahora no nos supone ninguna mejora, aunque sí que le supondrá al
banco
que hasta ahora (2018) era iniciativa del promotor, por cuanto nos ahorrábamos costes,
a partir de ahora no nos supone ninguna mejora, aunque sí que le supondrá al
banco
En principio, ahora no tendríamos
interés en hacerla, pero, hacerlo o no, nos podría valer como elemento de negociación
del préstamo con la entidad financiera
interés en hacerla, pero, hacerlo o no, nos podría valer como elemento de negociación
del préstamo con la entidad financiera
Lo que creíamos que nos era
conveniente, ahora ya no lo es. Por estas cosas el promotor tiene que estar atento
a la legislación. Y esto no se lo va a contar ningún abogado ni ningún fiscalista
conveniente, ahora ya no lo es. Por estas cosas el promotor tiene que estar atento
a la legislación. Y esto no se lo va a contar ningún abogado ni ningún fiscalista
NOTA 1 El citado decreto modifica lo siguiente
Uno. Se modifica el artículo 29, que queda
redactado como sigue:
redactado como sigue:
«Será sujeto
pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que
insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se
expidan.
pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que
insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se
expidan.
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía
hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista».
hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista».
Todos estos temas están desarrollados
con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario (CPI), concretamente en “Cómo se negocia y tramita una
hipoteca inmobiliaria CPI 51”, 2ª
edición, de reciente publicación, al que se puede acceder desde nuestro
BLOG
con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario (CPI), concretamente en “Cómo se negocia y tramita una
hipoteca inmobiliaria CPI 51”, 2ª
edición, de reciente publicación, al que se puede acceder desde nuestro
BLOG
Hemos modificado, en consecuencia, nuestro
software Gestinmo , de Análisis de
Viabilidad de Promociones Inmobiliarias
software Gestinmo , de Análisis de
Viabilidad de Promociones Inmobiliarias