En una anterior publicación “Adiós financiación clásica, adiós” ( https://prayde.com/empresa.es/2013/11/adios-financiacion-clasica-adios.html ), se
hacia referencia a que los paradigmas preexistentes
en cuanto a la financiación que se puede
esperar obtener de una entidad financiera han cambiado y ya no volverán a
ser los que eran. Insistiremos sobre este tema, pero conviene hacer un ejemplo numérico para aclarar de que estamos
hablando
hacia referencia a que los paradigmas preexistentes
en cuanto a la financiación que se puede
esperar obtener de una entidad financiera han cambiado y ya no volverán a
ser los que eran. Insistiremos sobre este tema, pero conviene hacer un ejemplo numérico para aclarar de que estamos
hablando
En el mecanismo de la financiación tradicional y, suponiendo los
porcentajes más habituales (80% de préstamo para la opeacion y 85% de éste a
disponer durante la ejecución del edificio), si suponemos que el precio de
venta de los productos inmobiliarios resultantes es V, tenemos:
porcentajes más habituales (80% de préstamo para la opeacion y 85% de éste a
disponer durante la ejecución del edificio), si suponemos que el precio de
venta de los productos inmobiliarios resultantes es V, tenemos:
–
Préstamo Total a la Promoción = 0,8 V
Préstamo Total a la Promoción = 0,8 V
–
Préstamo al Promotor = 0,85 x 0,8 V = 0,68 V
Préstamo al Promotor = 0,85 x 0,8 V = 0,68 V
–
Préstamo al Comprador (el resto) = 0,15 x 0,8 V = 0,12 V
Préstamo al Comprador (el resto) = 0,15 x 0,8 V = 0,12 V
Si suponemos que el precio del solar sea S y se financia un 60 % del
valor de tasación del solar y que este coincide con su precio de
adquisición, resulta que:
valor de tasación del solar y que este coincide con su precio de
adquisición, resulta que:
Neto disponible
para financiar la edificaciones es: 0,68V – 0,60S
para financiar la edificaciones es: 0,68V – 0,60S
Al mismo tiempo que se
construye se comercializa la
promoción y durante ese periodo de ejecución de la obra recibimos ingresos por ventas en contrato privado: una media de 0,2 V (la mitad a la firma del contrato
privado y el resto en letras de vencimiento mensual hasta llaves, que son las
condiciones tipo que regian en el sector)
construye se comercializa la
promoción y durante ese periodo de ejecución de la obra recibimos ingresos por ventas en contrato privado: una media de 0,2 V (la mitad a la firma del contrato
privado y el resto en letras de vencimiento mensual hasta llaves, que son las
condiciones tipo que regian en el sector)
Con estos ingresos, (financiación e ingresos por ventas)
lógicamente periodificados en el tiempo de ejecución de las obras, tenemos que pagar unos costes que
comprenden: el valor de la construcción
mas los honorarios de la dirección
facultativa de las obras mas los costes de control
de calidad y la OCT (Oficina de control
técnico por las visitas de inspección que se hayan determinado), un total
estimado de: 1,05C.
lógicamente periodificados en el tiempo de ejecución de las obras, tenemos que pagar unos costes que
comprenden: el valor de la construcción
mas los honorarios de la dirección
facultativa de las obras mas los costes de control
de calidad y la OCT (Oficina de control
técnico por las visitas de inspección que se hayan determinado), un total
estimado de: 1,05C.
Además tendremos que financiar
el IVA que también en ese periodo será negativo por un total de
el IVA que también en ese periodo será negativo por un total de
IVA soportado – IVA repercutido: 0,10 (C – 0,2V)
También tendremos que abonar los
intereses de la financiación utilizada que, si suponemos tiene un coste del
4 % anual (incluidas comisiones) y
suponemos que desde que se adquirió el solar hasta el inicio de la obra han
transcurrido 6 meses y que el plazo total de ejecución de obra es de 18 meses y
se supone una media del 50%, tendremos unos costes financieros de:
intereses de la financiación utilizada que, si suponemos tiene un coste del
4 % anual (incluidas comisiones) y
suponemos que desde que se adquirió el solar hasta el inicio de la obra han
transcurrido 6 meses y que el plazo total de ejecución de obra es de 18 meses y
se supone una media del 50%, tendremos unos costes financieros de:
Hipoteca sobre el solar, a 6 meses = 0,04 x 0,6 S x 6/12
+ Resto disponible para la promoción, a 9 meses de media = 0,04
(0,68V – 0,6S) x 9/12
(0,68V – 0,6S) x 9/12
Si comparamos estos valores de ingresos por financiación y por ventas
con los costes tendremos:
con los costes tendremos:
Ingresos = 0,68V – 0,6S + 0,2V = 0,88V – 0,6S
Pagos a financiar = 1,05C + 0,10C – 0,02V + 0,0204V – 0,006S = 1,15C + 0,0004V – 0,006S
La promoción no requerirá
financiación adicional si hay más ingresos que gastos:
financiación adicional si hay más ingresos que gastos:
0,88V- 0,6S > 1,15C
+ 0,0004V – 0,006S ; es decir
+ 0,0004V – 0,006S ; es decir
0,8796V – 0,594S > 1,15C
Inecuación que también podemos poner
en la forma: C< 0,7649V – 0,516S
en la forma: C< 0,7649V – 0,516S
Y refiriéndolo a % de
repercusion de S con respecto a V podemos hacer la siguiente tabla:
repercusion de S con respecto a V podemos hacer la siguiente tabla:
REPERCUSION
S VALOR MAXIMO DE C
S VALOR MAXIMO DE C
15 %
68,75 %
68,75 %
20%
66,17 %
66,17 %
30%
61,01 %
61,01 %
40%
55,85 %
55,85 %
60%
45,43 %
45,43 %
A partir de una repercusión del
solar respecto a V del 60 % el valor de C es inferior al valor de S lo cual
parece un absurdo aunque cuando se utilizaba esta financiación tradicional
estos casos se daban con frecuencia.
solar respecto a V del 60 % el valor de C es inferior al valor de S lo cual
parece un absurdo aunque cuando se utilizaba esta financiación tradicional
estos casos se daban con frecuencia.