Distingamos las diferentes superficies utilizadas en valoración de inmuebles

En las
valoraciones de edificios se utilizan diversas acepciones de superficie que podemos establecer según la utilizacion en el propio
edificio:

a)                 
Superficie
de sus elementos privativos
b)                 
Superficie
de las zonas comunes
La superficie puede estar comprobada físicamente o basada en la
documentación aportada:
·          
En el
caso de terrenos por la superficie que conste en el Registro de la Propiedad
o la
que figure en el Catastro, en caso de discrepancia, señala la norma el tasador
tiene que tomar la más pequeña de las dos.
·          
En caso
de edificios por su proyecto visado por el Colegio Oficial correspondiente.

SUPERFICIE COMPROBADA CON
ZONAS O ELEMENTOS COMUNES
.

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte
proporcional
que le corresponda según su
cuota en la superficie de los elementos
comunes del edificio
.
Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o
construida y el correspondiente plano acotado

SUPERFICIE EDIFICABLE
TEÓRICA SOBRE RASANTE Y BAJO RASANTE

Es el máximo que según el PGOU se puede construir en un determinado terreno sobre la rasante y, en su caso bajo
la misma.
La rasante es una línea ideal
marcada por las Ordenanzas Municipales que
diferencia las plantas sobre y bajo rasante.
Es una superficie teórica ya que en el
proyecto se pueden introducir elementos constructivos sobre rasante que tampoco computan a efectos de la máxima
edificabilidad, como son:
1)                      
Las
terrazas cubiertas
(salvo que sean cerradas por sus cuatro lados, es decir
miradores, que entonces si computan), porches, voladizos, etc. Todos estos
elementos computan parcialmente, generalmente en un 50 % de su superficie
construida real.
2)                        
Plantas
bajo cubierta unidas por una escalera interior al piso inferior.
3)                        
Determinados espacios para
instalaciones comunes del edificio
situados en el portal del edificio

SUPERFICIE CONSTRUIDA CON
ELEMENTOS O ZONAS COMUNES

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional
que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del
edificio.
Es la superficie que, en
general utilizan los promotores inmobiliarios, utiliza para vender viviendas.

SUPERFICIE ÚTIL PRIVATIVA Y TOTAL

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de
los cerramientos externos de un edificio
o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del
suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos
(tales como
terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),
medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará
superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las
canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros
cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará
superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
La superficie útil se emplea para computar las superficies
privativas de los elementos de un edificio
(viviendas, locales, trasteros y plazas de
garaje), pero también de los elementos comunes

SUPERFICIE UTILIZABLE O COMPUTABLE

Es la superficie utilizada
en las tasaciones para determinar los valores técnicos
.
Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el CU41 Valoración de Edificios por los Métodos de Coste
y de Rentas
”, y siguientes, al que se puede
acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario

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