Si el VAN es positivo (o incluso tiene el valor cero) el proyecto de inversión es rentable, y por tanto es aceptable, y si es negativo no es rentable y en consecuencia es rechazable.
Así pues, su mecánica consiste en calcular el valor actualizado neto del cash – flow representativo de la inversión, esto es:
Siendo:
VR = Valor Residual de la Inversión (I), si existe. Por ejemplo en una promoción inmobiliaria para la venta a terceros no existiría tal valor residual; sin embargo si el destino es el arrendamiento, la empereza la explotaría en un determinado numero de años, pero siempre existiría un valor residual cada vez menor del edificio, cuyo valor iría disminuyendo por obsolescencia, llegando a ser incluso cero, pero siempre existiría un valor del solar, que incluso podría crecer o disminuir con el tiempo, por la evolución de las condiciones urbanística, la ubicación, la evolución de la ciudad en esa zona, etc.
K = Tasa de Descuento a determinar
n = Numero de periodos considerados
El VAN es pues, función de la tasa de descuento K, y normalmente su relación de dependencia puede representarse gráficamente, mediante una curva en la que se aprecia como a medida que K aumenta, el VAN disminuye, llegando a ser negativo a partir de cierta tasa de descuento.
Para aplicar el método debemos tener en cuenta las siguientes cuestiones previas:
a) Los flujos de caja a utilizar, deben ser los operativos que representen movimientos de fondos, y no los de tesorería. Así pues, no debemos tener en cuenta la forma en que se financia la promoción inmobiliaria en cuestión, suprimiendo pues, el capital social y los préstamos utilizados, así como los gastos financieros que estos últimos suponen. En el caso de promociones inmobiliarias, no hay que olvidar que los cobros de las ventas se originan normalmente, por una entrada en efectivos a la firma del contrato privado, y una serie de letras con vencimientos periódicos, hasta la entrega de llaves, y el resto es un préstamo hipotecario que, normalmente se concede al promotor, y que este dispone, de una parte del mismo, durante la ejecución de la obra, a efectos de tesorería. Sin embargo, a efectos de calculo del VAN, en el que utilizamos de movimientos de fondos, al suprimir toda clase de prestamos, esta disponibilidades desaparecen, pero no hay que olvidar colocar, en el momento de la entrega, el importe del préstamo a subrogar por los compradores, que lógicamente será un pago pendiente de importe total de la venta; de este modo este cobro no producirá gastos financieros.
b) La siguiente cuestión a considerar, es si los flujos de caja que estimamos para calcular el VAN, son flujos constantes (es decir sin tener en cuenta la inflación) o corrientes ( es decir teniendo en cuenta los efectos de esta en cada periodo. En realidad pueden utilizarse unos u otros, pero recomendamos que se utilicen flujos corrientes, ya que normalmente se utilizan tasas de descuento de ese mismo tipo…
c) Si los flujos deben considerarse antes o después del Impuesto de Sociedades (IS). Esta cuestión también es discutible, ya que aunque evidentemente el efecto del IS es un movimiento de fondos, hay autores que consideran que el IS pertenece a la empresa en su conjunto y no al efecto de una promoción determinada, aunque esta contribuirá al total.
d) Por ultimo queda una importante cuestión: ¿Que tasa de descuento debemos aplicar? Entre los analista financieros se suele elegir K, de acuerdo a los tres siguientes criterios:
– K = Coste medio Ponderado de capital de la empresa
– K = Coste de Oportunidad de la inversión alternativa, si existe
– K = Suma de Tasa de una inversión sin riesgo (por ejemplo: la vigente en el mercado de la Deuda Publica, a plazo semejante) + Prima de Riesgo (calculada por los inversores en función del riesgo de la situación económica general, el del sector inmobiliario en particular y el de la propia empresa, en función de su propio apalancamiento financiero)
Salvo el segundo que depende de la existencia o no de esa inversión alternativa, cualquiera de los otros dos son validos, aunque nosotros recomendamos el primer criterio, por su evidente significado.
Entre los defectos de este método, señalaremos los siguientes:
a) Es una medida de rentabilidad absoluta, o sea el resultado expresa términos monetarios, y por tanto no es adecuado para comparar promociones con distintos plazos de duración.
b) Considera que todos los flujos de caja, sean positivos o negativos, se descuentan al mismo tipo de interés, K, lo que esta en abierta contradicción con la variabilidad esencial de estos con el tiempo.
c) Tiene como inconveniente añadido a la propia estimación de los flujos de caja, de por sí variables y estimativos, él tener que estimar el valor de la propia tasa de descuento K.
No obstante estos defectos su aplicación es también universal.
Como hemos señalado el valor del VAN es un importe absoluto, que depende de K, cuanto mas valor tenga K ,menor valor alcanzara el VAN, cuyo valor podrá ser incluso negativo- Solo coincidirá con el Resultado Económico de la promoción Inmobiliaria, cuando K = 0.
La pregunta es: ¿Tiene algún significado ese valor del VAN?. Pues sí, ya que si un inversor exige una determinada rentabilidad a una promoción Inmobiliaria, pongamos, por ejemplo un 12%, y descontando los flujos esperados de la misma, se obtiene un VAN = 12.650 euros, querrá decir que el inversor obtiene anualmente un 12% que es la tasa exigida, pero además, obtendrá 12.650 euros adicionales, que el proyecto le regala por encima de la tasa de descuento exigida.