¿Cómo tributa la Compra de una sociedad con inmuebles?

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Compra de una sociedad con inmuebles

La Compra de una sociedad con inmuebleso, por mejor decir, la Adquisición de inmuebles comprando las acciones de su sociedad propietaria es un sistema que se utilizaba hace años para que resultara de aplicación el Impuesto que grava las operaciones societarias, que es del 1%, en lugar del que grava las adquisiciones de inmuebles, que sería TPO o IVA, mas AJD por hacerse la adquisición en escritura publica

Compra de una sociedad con inmuebles

La Compra de una sociedad con inmuebleso, por mejor decir, la Adquisición de inmuebles comprando las acciones de su sociedad propietaria es un sistema que se utilizaba hace años para que resultara de aplicación el Impuesto que grava las operaciones societarias, que es del 1%, en lugar del que grava las adquisiciones de inmuebles, que sería TPO o IVA, mas AJD por hacerse la adquisición en escritura publica

Esta práctica dio lugar a operaciones que trataban de  evitar  la  aplicación  del  régimen  tributario  correspondiente  a  la  transmisión  directa  de  los  inmuebles

Por ello, se modificó la normativa para evitar estas prácticas

Concretamente, en el artículo 314 del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores y que reseñamos al final de este escrito (1)

Es decir, en la práctica, no es diferente la tributación por adquirir las acciones de una sociedad que sea propietaria de un solo inmueble o adquirir ese inmueble directamente  

Esto no quiere decir que se desestime este tipo de operaciones, ya que, aunque la fiscalidad es la misma en ambos casos, existe

otro tipo de consideraciones a tener en cuenta

  • Resulta mucho más simple la compra de las acciones, ya que en el caso de la compra directa de los inmuebles, debe efectuarse la transmisión e inscripción registral  de cada uno de los mismos.
  • La principal ventaja de la compra individualizada es  que el comprador puede seleccionar qué es lo quiere adquirir y qué es lo que no.
  • Por otra parte, al adquirir las acciones de la sociedad en lugar de los inmuebles individualizados, no hay cambios en cuanto a las cargas que pudieran tener esos activos, tanto hipotecarias como de inquilinos o de otro tipo, ya que esas cargas se mantienen.
  • Por el lado contrario, al adquirir la sociedad también adquirimos sus deudas y cargas no directamente ligadas al inmueble como pudieran ser deudas con la Hacienda Publica u obligaciones con terceros

Por ello es necesario efectuar un estudio pormenorizado de la concreta operación de adquisición

En cuanto a la fiscalidad especifica de adquisición de solares o edificios a sociedades,

 no podemos olvidar las posibilidades que se nos ofrecen hoy en día, en cuanto a la renuncia de la exención del IVA y la inversión del sujeto pasivo del IVA, que, en conjunto, alivian nuestros costes de adquisición y nuestra tesorería

Y, por otra parte, tener en cuenta el destino final de ese solar o edificio a promover, ya que si se va a dedicar al alquiler de viviendas, puede que nos merezca la pena acogernos a TPO, debido a la mecánica de la prorrata del IVA en alquileres

NOTA (1) Artículo 314. Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

1.- La transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

2. Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el apartado anterior las transmisiones de valores no admitidos a negociación en un mercado secundario oficial realizadas en el mercado secundario, que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, cuando mediante tales transmisiones de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago del impuesto correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes supuestos:

a) Cuando se obtenga el control de una entidad cuyo activo esté formado en al menos el 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.

b) Cuando se obtenga el control de una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.

c) Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.

Base imponible

4.ª En las transmisiones de valores que, conforme al apartado 2, estén sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas, que tendrán la consideración de entrega de bienes a efectos del mismo, la base imponible se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes que deban computarse como inmuebles

Todos estos temas y otros similares se contemplan en Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU98 “La Contabilidad de una promoción inmobiliaria” y otros, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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